秋田県秋田市山王中島町１７５番外(羽後牛島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,100円

2017年01月01日に行った秋田県秋田市山王中島町１７５番外(秋田県秋田市山王中島町１３−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,100円/㎡としました。

秋田県秋田市山王中島町１７５番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県秋田市山王中島町１７５番外
住居表示山王中島町１３−３５
価格50,100円/㎡
交通施設、距離秋田、3,700m
地積299㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、事務所が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

成田忠一氏による調査レポート

不動産鑑定士成田忠一
価格50,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境の良好な混在住宅地域で、画地の小規模化等に伴い需要は堅調で地価はこれまでの下落から横這いに転じている。
地域要因の将来予測山王官庁街に近い一般住宅、アパート等が混在する地域で、特段の変動要因もなく、利用状況は現状維持と予測する。利便性等や値頃感から需要は底堅く、地価は横這い傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋田市中心部に比較的近い山王・川尻地区等を中心とする住宅地域。需要者の中心は、市内居住者又は通勤者である。これまでの土地価格下落や画地の小規模化等により需要は堅調である。土地は1，000万∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万∼3，000万円程度が需要の中心である。また、規模の大きな土地については、低層の自用の事務所地として利用する例も見られる。
一般的要因全体的には、人口減少等から住宅地需要は弱く、地価の下落傾向が続いているが、下落率は縮小し、横這い傾向のところも見受けられる。

相馬完氏による調査レポート

不動産鑑定士相馬完
価格50,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因官公庁に近いことから、事務所などの需要も見込める地域であり、高値の取引も見受けられる。
地域要因の将来予測官庁街に近く事務所等の需要も見込める為、当面は現状維持。通勤の利便性から人気は高く、競合する周辺地域の地価下落が一段落し、地域経済の動向にも左右されるが、地価は横ばいで推移していくと予測。
市場の特性同一需給圏は山王地区を中心に市内中心部に近い住宅地域。通勤や生活の利便性が良好であり、需要者の中心は、市内居住者又は通勤者である。大手ハウスメーカーによる分譲地が多く、総額（土地・建物）が高額になる傾向が強いが、土地は1，500万円前後、新築戸建住宅は3，000万円前後が需要の中心である。近年は地価下落に伴い一次取得者の需要も見られるようになった。
一般的要因長く続いた地価の下落傾向により、値ごろ感が生まれて、需要が回復し、郊外と比較して市内中心部の住宅地価格は横ばいに転じた。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度7172242
北緯 140度089585

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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