秋田県秋田市川尻上野町３２９番３(羽後牛島駅・秋田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,900円

2017年01月01日に行った秋田県秋田市川尻上野町３２９番３(秋田県秋田市川尻上野町８−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,900円/㎡としました。

秋田県秋田市川尻上野町３２９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県秋田市川尻上野町３２９番３
住居表示川尻上野町８−２６
価格41,900円/㎡
交通施設、距離秋田、3,800m
地積268㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅に共同住宅等の混在する住宅地域
前面道路の状況北6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石塚充氏による調査レポート

不動産鑑定士石塚充
価格41,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内中心部の住宅地の地価は下げ止まり傾向にある中、当該地域は立地条件等に難があるため、下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測周辺の利用状況は低層住宅地であり、標準的使用は現状通りと予測する。街路条件等が劣り競争力に欠けるが、周辺の地価動向の影響もあり、今後下落傾向は縮まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋田市内のうち川尻及び川元地区周辺を中心とした住宅地域である。需要者は、秋田市内に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心である。河川背後のほか、道路条件等の影響から雑然としており、中心部の住宅地としては選好性に欠けている。250㎡程度の土地であれば1，000万円前後、同敷地規模の新築戸建住宅であれば2，500万円前後が、取引の中心となっている。
一般的要因少子高齢化は住宅地の需要に悪影響を及ぼしている。一方、地価の低廉化に伴い、一部の優良住宅地への需要は高まっている。

相馬完氏による調査レポート

不動産鑑定士相馬完
価格41,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区や画地の整然性に欠ける既成住宅地域であり、競争力は弱いが、周辺地域の動向を受けて、下落率は緩和傾向。
地域要因の将来予測利便性良好だが、街区や画地の整然性に欠ける為、当面は現状維持と予測。競合地域も多く需要は少ないが、競合する周辺地域の地価下落が緩和しているので、地価の下落率が減少すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、川尻・川元地区を中心に市内中心部周辺の住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する市内居住者が多い。中心市街地に近く一次取得者向けのミニ開発の小規模分譲地も見られるが、周辺街区に一方通行路もあり環境条件が劣る。また、価格が低下した区画整然とした住宅地域も周辺に多く人気の乏しい住宅地域である。土地は1，000万円前後、新築戸建住宅は2，500万円前後が需要の中心である。
一般的要因長く続いた地価の下落傾向により、値ごろ感が生まれて、需要がやや回復し、郊外と比較して市内中心部の住宅地価格は横ばいに転じている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度706773
北緯 140度1008068

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)秋田駅(地価相場 51,000円/㎡)新屋駅(地価相場 41,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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