神奈川県横浜市栄区鍛冶ケ谷２丁目２５４番５(本郷台駅・港南台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
171,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市栄区鍛冶ケ谷２丁目２５４番５(神奈川県横浜市栄区鍛冶ケ谷２−２３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市栄区鍛冶ケ谷２丁目２５４番５ |
| 住居表示 | 鍛冶ケ谷２−２３−１０ |
| 価格 | 171,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 本郷台、1,200m |
| 地積 | 131㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
馬場佳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 馬場佳子 |
|---|---|
| 価格 | 171,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 混在住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見られないため、今後ともほぼ現状のまま変化なく推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横浜市南部及び鎌倉市北部にあるJR根岸線沿線を中心とする住宅地域である。需要者の中心は横浜市内又は東京方面のサラリーマン層又は同一需給圏内の居住者である。画地規模の小規模化の傾向によって総額面で値頃感がある地域で、需要は堅調に推移している一方、供給は少なく需給バランスは安定している。中心となる価格帯は土地で総額2000万円台、戸建住宅で総額3000万円台中盤から後半程度である。 |
| 一般的要因 | 全般的な不動産市況は引き続き堅調であるが、利便性や物件の個別性による二極化は更に顕著で、一部では弱い動きも見られる。 |
中島雄二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島雄二 |
|---|---|
| 価格 | 171,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は無い。代替・競争関係にある他の不動産と比較して、競争力は普通程度である。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特に無い。居住環境・利便施設等への接近性は何れも普通程度に止まり、地価は横這い圏内にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 谷地に所在するが熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR根岸線本郷台駅を最寄駅とする普通住宅地域一円。需要者は、栄区及び隣接する港南区・戸塚区等の居住者が多数を占めるが、横浜市中心部や東京方面へも通勤圏内であるため、当該区者以外の出身者も少なくない。本郷台駅からはやや距離がある地域が多いが、利便施設等への接近性は概ね良好であり、一定の需要を維持している。土地は2千万円台前半、新築の戸建住宅では総額3∼4千万円が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境も改善しているが、個人消費や住宅投資はやや弱く、区内住宅地の需要動向にも不透明感が残る。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3680669 北緯 139度5588641 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市栄区元大橋２丁目２４９番１０神奈川県横浜市栄区元大橋２丁目２４９番１０神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字石神２５５５番２６神奈川県横浜市栄区犬山町１７３６番７９神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字宮ノ下２６５６番７１神奈川県横浜市栄区長倉町１４６０番１３神奈川県横浜市栄区鍛冶ケ谷町字北谷７２９番３１神奈川県横浜市栄区鍛冶ヶ谷１丁目７９０番１外神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷３丁目７３４番１３神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷３丁目２５５５番２６神奈川県横浜市港南区上永谷町字西洗４２４８番１４０神奈川県横浜市港南区日野南７丁目６２０３番８０
参考：近隣駅の地価相場
本郷台駅(地価相場 203,000円/㎡)港南台駅(地価相場 181,000円/㎡)大船駅(地価相場 203,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)北鎌倉駅(地価相場 211,500円/㎡)富士見町駅(地価相場 195,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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