神奈川県横浜市栄区公田町字荒井沢１０１９番３９４(本郷台駅・港南台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
114,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市栄区公田町字荒井沢１０１９番３９４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市栄区公田町字荒井沢１０１９番３９４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 114,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大船、3,800m |
| 地積 | 168㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西9.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤孝義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤孝義 |
|---|---|
| 価格 | 114,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 旧分譲地で、公田町のうちでも駅から遠く生活上の利便性が悪いため人口流出が続いており、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 大船駅からバス圏の旧分譲地である。最寄駅から遠く、傾斜もきつい。本郷台駅からのバス便はない。格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR根岸線沿線では主に港南台駅から大船駅に至る圏域の住宅地域及びJR東海道本線沿線では戸塚駅南部から藤沢市北部に至る圏域の住宅地域。需要者の中心は市内、川崎、東京方面に通勤するサラリーマン層。交通利便性が劣り、コンビニ等の店舗からも遠く、需要は少ない。近隣地域内の住宅は画地規模も比較的大きく、総額がはる。取引の中心となる価格帯は土地で2000万円弱、新築戸建で3000万円台前半と判断する。 |
| 一般的要因 | 金融緩和が継続し、経済的要因は回復基調にあると思われる。横浜市全体の人口、世帯数は増加傾向。栄区は人口は微減傾向、世帯数は横ばい。 |
矢島正喜氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢島正喜 |
|---|---|
| 価格 | 114,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地は中規模、幅員9．0mの道路に南西側に面し、この面では市場競争力は優位にある。 |
| 地域要因 | バス便の郊外型戸建住宅地域で建物の老朽化が進み地域環境全体が後退する現状にあるり、市場での需要減退を招いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から遠いバス便の戸建住宅地域で、分譲開始かれ年月を経て地域は高齢化が進行し、建物は老朽化している。今後は一部で建て替えが進むことと空家の増加が予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR大船、本郷台、港南台の各駅を最寄駅とするバス便の住宅地域で、戸建住宅が利用の中心となる。画地規模は中規模で土地価格は下位にある。バス便のため需要は弱いが、一部中古住宅の供給でカバーしている。需要者は区内を中心に周辺区の20代後半以上の勤労世帯層で、地価が安い分総額が張らない点が購入動機となっている。新築戸建住宅は3500万円台が標準的価格あるが敷地分割できないため新規供給は少ない。 |
| 一般的要因 | 栄区は総人口は微減、65歳以上の高齢化率は市内で一番高い。一方で本郷台駅周辺、大船駅笠間口付近の再開発等駅周辺の機能強化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3746494 北緯 139度5563254 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市栄区本郷台５丁目２１３番２０神奈川県横浜市栄区鍛治ケ谷町字北谷７２９番２９外神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字石神２５５５番２６神奈川県横浜市栄区犬山町１７３６番７９神奈川県横浜市栄区長倉町１４６０番１３神奈川県横浜市栄区鍛冶ケ谷町字北谷７２９番３１神奈川県横浜市栄区鍛冶ヶ谷１丁目７９０番１外神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷３丁目７３４番１３神奈川県横浜市栄区本郷台４丁目２７０３番２８神奈川県横浜市栄区小山台１丁目２８０４番２８８神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷３丁目２５５５番２６神奈川県横浜市港南区日野南７丁目６２０３番８０
参考：近隣駅の地価相場
本郷台駅(地価相場 203,000円/㎡)港南台駅(地価相場 181,000円/㎡)下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)洋光台駅(地価相場 176,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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