沖縄県浦添市西洲２丁目４番４(古島駅・おもろまち駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,600円

2017年01月01日に行った沖縄県浦添市西洲２丁目４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,600円/㎡としました。

沖縄県浦添市西洲２丁目４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番沖縄県浦添市西洲２丁目４番４
住居表示 
価格77,600円/㎡
交通施設、距離勢理客停、1,400m
地積3,437㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域
前面道路の状況西20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

喜久里操氏による調査レポート

不動産鑑定士喜久里操
価格77,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨港道路浦添線の整備や大型商業施設の出店予定の影響等から、発展的に推移していくと思料する。
地域要因の将来予測近隣地域は埋立地内の工業地域であるが、今後は臨港道路浦添線の整備や大型商業施設の出店予定の影響等から発展的に推移していくものと予測する。地域性等から、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、沖縄本島中南部の臨海部の工業地域と判断した。需要者は、県内外の製造業や流通業を営む比較的資本力のある法人が中心である。県内景況は拡大しており、利便性の高い工業地域での宅地需要は高まりつつあるが、そのような地域での新規供給は少なく、近隣地域や類似地域で土地取引は少ない。又、成立した取引事例も個別事情を含むものも多く、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因建設関連、個人消費等が堅調に推移し、県内景況も拡大しており、市内の不動産市況にも期待が高まる。

濱元毅氏による調査レポート

不動産鑑定士濱元毅
価格78,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特にない。
地域要因県内の流通業は政策の後押しも受けて、好調に推移している。近隣地域は那覇港周辺に位置し、需要は強い。
地域要因の将来予測流通業務を中心とした臨海部の工業地域で、当分は現状を維持するものと見込まれる。今後は臨港道路（浦添線）の開通に伴い交通利便性の更なる向上が期待される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、浦添市や那覇市、豊見城市を含めた工業地域で、特に浦添市や那覇市北部の流通業務倉庫等を中心とする工業地と強い代替・競争関係が認められる。需要者は、県内外の法人で、物流業者や倉庫、食品等、業種は幅広い。好調な物流産業に後押しされ、流通業務地の土地需要はかなり強まっている。土地は更地価格で2億円∼3億円の大型物件が需要の中心である。
一般的要因人口・世帯数は上昇傾向。モノレール延伸計画や東側の土地区画整理事業の進捗等、明るい材料がある。個人の住宅取得意欲も堅調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度2511366
北緯 127度6883091

参考：該当物件周辺マップ

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沖縄県浦添市字牧港奥崎原７２２番１ほか１筆沖縄県浦添市字内間大嶺原１３３番沖縄県浦添市字屋富祖漢野味２１４番２沖縄県浦添市仲西２丁目８４５番沖縄県浦添市字勢理客城門原５５５番５沖縄県浦添市字勢理客１丁目２３８番５沖縄県浦添市仲西１丁目３４６番１沖縄県浦添市勢理客四丁目５５５番５沖縄県那覇市字壺川赤畑原９５番沖縄県那覇市港町３丁目７番１０沖縄県那覇市曙２丁目２３番４沖縄県那覇市楚辺２丁目２９３番５沖縄県那覇市曙２丁目１３番１１沖縄県那覇市字天久天久原５５番沖縄県那覇市港町３丁目７番１０

参考：近隣駅の地価相場

古島駅(地価相場 133,000円/㎡)おもろまち駅(地価相場 125,000円/㎡)市立病院前駅(地価相場 99,300円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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