埼玉県越谷市宮本町２丁目１８５番１６(越谷駅・北越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


130,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市宮本町２丁目１８５番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を130,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市宮本町２丁目１８５番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市宮本町２丁目１８５番１６
住居表示 
価格130,000円/㎡
交通施設、距離越谷、1,100m
地積149㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬尾守氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬尾守
価格130,000円/㎡
個別的要因南道路に面し、道路幅員5mで市場での競争力は高い。
地域要因比較的整然とした既成の住宅地域で徐々にアパート等の進出が見られるが、特段の要因変化はない。
地域要因の将来予測既成市街地内にあり比較的安定した住宅地ではある。景気は緩やかな回復基調にあるが需要は今一歩であり、土地価格は強含みの横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、草加市の圏域である。需要者は同一需給圏内の一次取得層の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。利便性は比較的高く規模的にも需要者の人気は相応にあるものの需給は横ばい傾向にある。土地は2，100万円程度、新築の戸建物件は3，800万円程度が需給の中心となっているが既成市街地中古住宅取引が多い。
一般的要因アベノミクスによる当沿線への効果は今だ浸透しておらず不動産市場への資金の流入は多くない。

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格130,000円/㎡
個別的要因接面街路は南側、幅員は5mである。競争力は高い。
地域要因地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅から徒歩圏であり、利便性は比較的高い。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏内の、既成市街地内にある戸建住宅、共同住宅の混在住宅地域である。今後も住宅地域としての環境を維持して推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、越谷市、並びに隣接市の東武伊勢崎線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏内に居住の一次取得者が想定される。利便性は比較的高いが、地価は上昇するまでに至らず、横ばい傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、100㎡∼130㎡程度の土地で1，500万円∼1，800万円程度、新築戸建住宅で2，800万円∼3，400万円程度である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが、個人消費の伸びは低調である。越谷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8928806
北緯 139度7782888

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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