埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外(北越谷駅・越谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
住居表示 
価格107,000円/㎡
交通施設、距離北越谷、1,400m
地積164㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパート等が見られる新興住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格107,000円/㎡
個別的要因北東側で市道に接面しており、方位において若干の優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因北越谷駅よりバス便利用圏にある新興の住宅地域である。可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測空地も多く残る住宅地域であるが、今後宅地化が促進されることにより住宅地域として熟成していくと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域である。需要者は市内在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。神明町地区は比較的閑静な住宅地域であるが、北越谷駅よりバス便利用圏にあり、需要は弱含みながらも安定的に推移している。中心価格帯は土地は面積120㎡程度で1，300万円前後、新築戸建住宅は総額で2，800万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

瀬尾守氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬尾守
価格107,000円/㎡
個別的要因北東道路であるが、道路幅員6mと確保されており、相応の競争力を有する。
地域要因駅から徒歩圏外の住宅地である。特段の地域的要因に変化はない。
地域要因の将来予測駅から稍離れ、また周囲に農地が残る分譲地中心の住宅地域である。景気が持ち直しつつあるものの需給は低迷しており、地価も弱含み基調で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、草加市の圏域である。需要者は同一需給圏内の1次取得層の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られるが少ない。駅から稍離れるが規模的に買い易く市場での人気は相応にあるものの需給は横ばい傾向にある。土地は1，800万円程度、新築の戸建物件は3，500万円程度が需給の中心となっている。
一般的要因昨年のGDPは、年率換算で1．3％増となり景気の緩やかな回復がみられ、不動産市場への資金は増加しつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9000709
北緯 139度7693477

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県越谷市北越谷２丁目３６番３埼玉県越谷市宮本町４丁目１８番５ほか１筆埼玉県越谷市大字大竹字仲田９９１番外埼玉県越谷市大沢４丁目３３５８番２９埼玉県越谷市越ケ谷３丁目４５８７番６埼玉県越谷市神明町２丁目６８番１埼玉県越谷市宮本町３丁目５７番７埼玉県越谷市北越谷３丁目１４番１４外埼玉県越谷市大字南荻島字出津３３７７番１外埼玉県越谷市北越谷２丁目４２番１１埼玉県越谷市大字弥十郎字表沼７２２番１３

参考：近隣駅の地価相場

北越谷駅(地価相場 136,500円/㎡)越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)大袋駅(地価相場 115,000円/㎡)南越谷駅(地価相場 163,000円/㎡)東川口駅(地価相場 133,500円/㎡)せんげん台駅(地価相場 107,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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