和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１９８番１(御坊駅・学門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
32,100円
2017年01月01日に行った和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１９８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県御坊市湯川町小松原字中ノ坪１９８番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 32,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 御坊、770m |
| 地積 | 128㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
有本幸男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 有本幸男 |
|---|---|
| 価格 | 32,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 比較的利便性に優れるが、街路等が整備された周辺地域の宅地供給や一般的要因等の影響を受け、需要は弱含みであり、地価の下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の一般住宅が、建ち並ぶ既成の住宅地域である。特別な変動要因はなく、現在と同様の住環境を維持するものと予測する。地域経済の低迷、人口減少等により、地価水準の下落傾向が今後も続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、御坊市及びその周辺町を含む住宅地域を圏域とする。需要者の中心は、御坊市内居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、比較的利便性に優れているが、低迷する地域経済や、人口減少等によって需要は弱含みである。価格帯については、土地は、400万円前後、新築の戸建物件は2，000万円前後が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | アベノミクスの波及効果は、未だ見られず、地域経済の低迷や少子高齢化による人口減少等により、住宅地に対する需要は依然として弱いままである。 |
渡邉勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉勉 |
|---|---|
| 価格 | 32,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 旧来からの既成住宅地域であり、新興の分譲住宅地に比べ、市場競争力に劣り、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が中心の住宅地域であり、地域要因について特別の変動要因等は見られず、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は御坊市及びその周辺町の圏域。需要者の中心は御坊市内の居住者が大半を占める。最寄駅への利便性は比較的恵まれているものの、旧来からの既成住宅地域であることから、需要者の選好性はやや劣り、需要は弱含みである。土地については410万円程度、新築の戸建物件については2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は大都市部を中心に緩やかに回復しつつあるが、地元経済への波及効果は低く、人口減少も相俟って、住宅地需要の減少傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9034965 北緯 135度1462525 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
御坊駅(地価相場 32,650円/㎡)学門駅(地価相場 32,650円/㎡)市役所前駅(地価相場 32,650円/㎡)紀伊内原駅(地価相場 32,650円/㎡)道成寺駅(地価相場 33,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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