和歌山県御坊市薗字桃之木２３２番４(市役所前駅・学門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,100円
2017年01月01日に行った和歌山県御坊市薗字桃之木２３２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県御坊市薗字桃之木２３２番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 47,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 市役所前、200m |
| 地積 | 127㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層店舗、事務所、営業所等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
有本幸男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 有本幸男 |
|---|---|
| 価格 | 47,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件等に優れる、幹線道路沿いの大型商業店舗等に顧客が流出しているため、土地需要は弱含みであり地価の下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 県道沿いに位置する既存の商業地域である。特別な変動要因はなく、現状を維持していくものと予測する。地域経済の低迷や人口減少等により、地価水準の下落傾向が今後も続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、御坊市及びその周辺町を含む商業地域を圏域とする。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有し、小売店舗の経営等を目的とする個人事業者等である。中心市街地に位置する県道沿いの商業地域であるが、整備された街路沿いの商業地域や郊外型の大規模店舗への顧客の流出、地域経済の低迷等により、需要は弱含みである。取引価格にばらつきがあり、需要の中心的な価格帯を見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 大都市部を中心に、緩やかに回復しつつある景気の地方に対する波及の程度は弱く、経済は低迷しており、商業地に対する需要は弱い。 |
渡邉勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 渡邉勉 |
|---|---|
| 価格 | 47,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 旧来型の商業地域であり、郊外型の大型店舗に顧客が流れており、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層店舗、営業所等が建ち並ぶ旧来からの既存の商業地域であり、地域要因について特別の変動要因等は無く、今後とも現環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は御坊市及びその周辺市町を中心とした圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個人事業者等である。市内のほぼ中心部に位置するものの、旧来型の既成商業地域であり、周辺の大型商業施設に顧客が流出していることから、需要は弱含みである。取引規模や総額にばらつきが認められ、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 景気は全般的に緩やかに回復しつつあるが、大企業や大都市を中心としたものであり、地方においては波及効果は低く、商業地需要は減退傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8869985 北緯 135度1535101 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
市役所前駅(地価相場 32,650円/㎡)学門駅(地価相場 32,650円/㎡)御坊駅(地価相場 32,650円/㎡)道成寺駅(地価相場 33,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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