愛知県知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８(尾張森岡駅・緒川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,400円

2017年01月01日に行った愛知県知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,400円/㎡としました。

愛知県知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８
住居表示 
価格72,400円/㎡
交通施設、距離尾張森岡、350m
地積133㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が密集する既成住宅地域
前面道路の状況南3.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤郁史氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤郁史
価格72,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した既成住宅地域で、大きな地域要因の変動もない。駅への交通接近条件も比較的良好で、一定の需要もあり地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅等が建て込んだ旧来からの既成住宅地域で、特段の変動要因もなく当面は現状のまま推移するものと予測される。大府市にも近く森岡駅まで徒歩圏内に位置し、周辺住宅地に対する宅地需要も見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、東浦町及び周辺市町の街路が雑然とした旧来からの住宅地域である。需要者の属性は、地縁的選好性が強い地元の個人がほとんどであるが、一部同一需給圏外からの流入も見られる。街路条件で劣るものの森岡駅まで徒歩圏内に位置し、周辺での土地供給も少ないため一定の土地需要が認められる。取引の中心となる価格帯は土地のみで1，000万円∼1，500万円程度、戸建住宅で2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因東浦町は、区画整理済みの住宅地は西三河地区からの流入もあり需要も堅調であるが、旧来からの集落的な住宅地の需要は弱く二極化の傾向にある。

竹中成仁氏による調査レポート

不動産鑑定士竹中成仁
価格72,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件の劣る旧来からの住宅地域であるが、森岡日生団地の需要の波及により需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ街路条件の劣る住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も地域的特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東浦町内のJR武豊線沿線の既成住宅地域である。需要者は東浦町内に在住する地縁的選考性の強い勤労者が中心で、一部隣接市町からの転入者も見られる。旧来からの集落的色彩がある住宅地域であり、街路条件が劣るものの、森岡日生団地の需要の波及もあり、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。土地は1，000∼1，500万円程度、新築戸建住宅は2，500∼3，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因東浦町において、人口は概ね横這い、世帯数は増加傾向にあり、不動産取引は全般に堅調である。需給動向は地区毎に二極化している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9947393
北緯 136度9666988

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県知多郡東浦町大字緒川字北山ノ神５５番１愛知県知多郡東浦町大字緒川字古城３５番１外愛知県知多郡東浦町大字森岡字上割木６番３１愛知県知多郡東浦町大字森岡字下山之上１番８愛知県知多郡東浦町大字森岡字下今池５番２２愛知県知多郡東浦町大字森岡字浜田７８番３外愛知県大府市大府町中ラ畑６５番１愛知県大府市共和町前田面２５番２愛知県大府市中央町２丁目９５番外愛知県大府市森岡町深田４５番１４愛知県大府市横根町前田５０番５外愛知県大府市森岡町池之分４４番８

参考：近隣駅の地価相場

尾張森岡駅(地価相場 118,000円/㎡)緒川駅(地価相場 118,000円/㎡)大府駅(地価相場 118,000円/㎡)逢妻駅(地価相場 148,500円/㎡)刈谷市駅(地価相場 148,500円/㎡)石浜駅(地価相場 78,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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