埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５(白岡駅・伊奈中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,700円

2017年01月01日に行った埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,700円/㎡としました。

埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蓮田市大字閏戸字栗崎３８６４番５
住居表示 
価格22,700円/㎡
交通施設、距離蓮田、4,100m
地積426㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域
前面道路の状況北東7.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格22,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域。調整区域に存し、最寄駅徒歩圏外であるものの、付近には生活利便施設が立地し、一定の需要は見られる。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅、一般住宅等の見られる住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については下落幅の縮小傾向は見られるものの依然として弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は、蓮田市内及び周辺市町の市街化調整区域の圏域と判定した。需要者は市内及び周辺市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪5∼10万円程度であり、地価の下落幅は縮小傾向にあるものの地価反転までには至っていない。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

山本晃嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃嗣
価格22,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に特に変動はない。北東側道路であり、基準方位と比較して日照、通風等居住の快適性がやや優れる。
地域要因 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。市街化調整区域内の農家住宅地域であり宅地需要は、限定的で弱含みな地域である。
地域要因の将来予測 市街化調整区域内の農家住宅地地域である。宅地としての有効需要が限定的であり地価下落傾向が、継続中である。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR宇都宮線沿線の蓮田市及び隣接市町を中心とした農家住宅地域一体と判定した。需要者の中心は蓮田市内で地縁性を有する居住者（一次取得者層）と推定される。対象標準地は、市街化調整区域内の農家住宅地地域のため、宅地としての有効需要が限定的で地価下落傾向が継続している。土地の価格水準は、総額が1000万円程度までで、新築戸建物件は、2000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因 経済状況は、緩やかな回復基調が継続しているも先行き不安が払拭されず弱含みである。地価水準は需要の強弱により2局化傾向となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0176534
北緯 139度6393789

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県蓮田市大字閏戸字小谷津１９５７番２埼玉県蓮田市西新宿３丁目５３番埼玉県蓮田市東６丁目６４０番５埼玉県蓮田市西新宿６丁目１０番埼玉県南埼玉郡白岡町西８丁目６番７埼玉県南埼玉郡白岡町西１０丁目７番２２埼玉県白岡市西７丁目１番１４外

参考：近隣駅の地価相場

白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)伊奈中央駅(地価相場 94,200円/㎡)羽貫駅(地価相場 98,000円/㎡)志久駅(地価相場 102,500円/㎡)内宿駅(地価相場 98,000円/㎡)新白岡駅(地価相場 81,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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