埼玉県川越市大字上松原字内三保埜２２６番(新河岸駅・上福岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,000円

2017年01月01日に行った埼玉県川越市大字上松原字内三保埜２２６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

埼玉県川越市大字上松原字内三保埜２２６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県川越市大字上松原字内三保埜２２６番
住居表示 
価格38,000円/㎡
交通施設、距離川越、5,300m
地積1,129㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見一男氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見一男
価格38,000円/㎡
個別的要因格別な要因はなく、個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性、住環境が劣る農家住宅地域は、開発の規制もあり、需要は限定的で、地価は引き続き下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は川越市郊外及び周辺市の調整区域内農家住宅地域である。主たる需要者は自己使用目的の当該地域及び周辺地域の農家集落居住者が中心である。市街化調整区域は開発が厳しく制限され、地縁血縁等の取引に限定される傾向にあり、需給ともに振わず停滞している。中心となる価格帯については、取引件数が少ないこと、当事者間の恩恵的取引もあり、取引価格差が激しいため把握は困難である。
一般的要因市内の景気、不動産需要は緩やかな回復基調にあるが、立地等による需要の二極化はより鮮明で、不動産業者の在庫の増加等に留意を要する。

中山健人氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健人
価格37,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はなく、需要は限定的で、地価を押し上げる要因は見いだせない。
市場の特性同一需給圏は、川越市を中心として隣接市町における市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、川越市在住あるいは当該圏域に地縁を有する個人、農業従事者に加え、転売目的の不動産業者等である。駅や市街地から遠く、生活利便性や環境面で劣る農家集落地域の不動産需要は弱く、取引件数も少ない。画地規模や地域性により価格のバラツキが大きく、市場での中心となる取引価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は雇用・所得の改善により緩やかな回復基調が続いている。市の総人口は微増、老年人口は増加傾向で、取引件数は前年より微増で推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,畑
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度87029649999999
北緯 139度4791237

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川越市神明町６６番４埼玉県川越市岸町３丁目１１番１６埼玉県川越市大字上松原字内三保埜２３８番ほか１筆埼玉県川越市大字寺尾字後原２９３番３埼玉県川越市大字今福字北平野１１１９番６埼玉県川越市大字今福字中台元川越分２７２９番２６埼玉県川越市野田町２丁目１６番１７３埼玉県川越市砂新田２丁目１９番２１外埼玉県川越市砂新田３丁目２５番１０埼玉県川越市大字今福字中台元川越分３１７６番５外埼玉県川越市脇田本町１８番３６埼玉県川越市大字今福(元川越分)字中台３１７６番５外

参考：近隣駅の地価相場

新河岸駅(地価相場 144,000円/㎡)上福岡駅(地価相場 174,000円/㎡)南大塚駅(地価相場 149,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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