青森県青森市大字野内字菊川３３７番１(野内駅・矢田前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,700円

2017年01月01日に行った青森県青森市大字野内字菊川３３７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,700円/㎡としました。

青森県青森市大字野内字菊川３３７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県青森市大字野内字菊川３３７番１
住居表示 
価格16,700円/㎡
交通施設、距離野内、1,000m
地積185㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格16,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因野内駅周辺では宅地分譲も行われているが、住宅需要の低迷等を背景にして、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測青森市北東方の市街化区域の外縁近くに位置する旧来からの住宅地域であり、野内駅周辺では宅地分譲も行われているが住宅需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30∼40歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。青森市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模150∼250㎡、総額が250∼450万円程度の土地、建売であれば土地建物で2000万円弱が中心価格帯である。
一般的要因青森市の人口減少、高齢化の進展等があるものの、地価の下落傾向は弱まりつつあり、上昇地点もみられる。

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格16,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市東部郊外の一般住宅に漁家住宅が多く見られる住宅地域で、全般的な住宅地需要減少から、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測今後とも中規模一般住宅が多い青森市東部郊外の住宅地域として推移するものと予測されるが、全般的な買い控え傾向や住宅地の供給過剰感から需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は青森市郊外の住宅地域。需要者は青森市内に居住する30∼40歳代前後の1次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は比較的少ない。市東部郊外の低価格帯の住宅地であるが、全般的な買い控え傾向に加え、住宅地の供給過剰感から、需要は弱含みである。市場での中心となる価格帯は土地は200㎡程度で350万円程度、新築戸建で1，600万円程度である。
一般的要因住宅地の供給過剰感等から、市全体の不動産市場は低迷しているものの、景気回復の兆しから地価の下落幅は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8533649
北緯 140度8219679

参考：該当物件周辺マップ

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青森県青森市大字高田字川瀬３９９番ほか１筆青森県青森市大字宮田字玉水１８９番青森県青森市大字原別字下海原１１８番１６青森県青森市大字新田字扇田１７３番５

参考：近隣駅の地価相場

野内駅(地価相場 28,400円/㎡)矢田前駅(地価相場 40,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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