島根県松江市西川津町７４８番８３(松江駅・松江しんじ湖温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,900円

2017年01月01日に行った島根県松江市西川津町７４８番８３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,900円/㎡としました。

島根県松江市西川津町７４８番８３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番島根県松江市西川津町７４８番８３
住居表示 
価格55,900円/㎡
交通施設、距離松江、4,100m
地積271㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する閑静な住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田満信氏による調査レポート

不動産鑑定士福田満信
価格55,800円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因郊外の住宅地域で、開発による宅地供給も多く、住宅地需要の減退傾向が継続している地域。
地域要因の将来予測松江市郊外に所在する閑静な住宅地域であるが、周辺の新興宅地分譲と競合して競争力に劣るため、宅地需要は改善傾向ながら弱含みの動向が継続している。今後もしばらく下落傾向が続くものと見込まれる。
市場の特性 同一需給圏は、松江市橋北地区の郊外の住宅地域の範囲。需要者の中心は松江市内の居住者が多いものの、同一需給圏外からの転入者もある。個人所得の低迷、分譲マンションとの競合による影響及び周辺の宅地供給も多いこと等から住宅地需要は弱含みの動向である。土地は250㎡程度で1500万円前後、土地建物総額は3000万円までの市場流動性が高い。
一般的要因都市部の景気改善の影響を受けつつ、不透明要因も介在して地方では所得や雇用の回復力が弱く、住宅地需要は総じて低迷している。

大野豪俊氏による調査レポート

不動産鑑定士大野豪俊
価格56,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因生活利便性が高く需要は安定しているが、近傍の大型住宅団地開発に伴う供給過剰が懸念材料である。
地域要因の将来予測川津地区を含む松江市橋北地区東部の郊外地域では、住宅団地の開発やマンション分譲が活発で住宅地供給の過剰感が強いが、近隣地域は良好な住環境を反映して今後とも高い競争力を維持するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、松江市橋北地区の郊外住宅地である。需要者層は市内に居住する第1次取得者層が中心である。商業施設や文教施設など生活関連施設への接近性に恵まれるため、周辺では大規模な住宅団地開発も行われた。需給バランスとしてはやや供給過剰気味であるが、中古物件を中心に近隣地域周辺の需要は安定しているため、下落率としては改善している。土地は1，500万円程度、中古物件は1，800万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因政策効果から松江市中心部の住宅地などでは需要が顕在化しているが、人口減少が深刻な島嶼部や山間部での新規需要に回復の兆しは見えない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4925268
北緯 133度0731439

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

島根県松江市西川津町字紺屋垣１２８７番４ほか１筆島根県松江市北田町９４番１外島根県松江市東朝日町字伊勢宮１１０番１外島根県松江市西川津町字山崎３２８０番１８島根県松江市菅田町字赤崎５番４島根県松江市西川津町字木佐屋田１５４０番２０

参考：近隣駅の地価相場

松江駅(地価相場 60,850円/㎡)松江しんじ湖温泉駅(地価相場 46,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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