熊本県熊本市西区花園７丁目１９５１番１０(崇城大学前駅・韓々坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,200円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区花園７丁目１９５１番１０(熊本県熊本市西区花園７−６２−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区花園７丁目１９５１番１０ |
| 住居表示 | 花園７−６２−２５ |
| 価格 | 36,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上熊本、2,500m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多く見られる閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
椎葉和馬氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 椎葉和馬 |
|---|---|
| 価格 | 36,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域であるが、地勢、街路条件に難があり、居住環境に劣るため、需要は低調のまま推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 平成29年春に開通予定の熊本西環状線「花園」ICにより、地域の交通利便性の向上が期待されるが、住環境からみた市場への影響は限定的であり、地価は今後も弱含みで推移するとみられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市西区を中心とする住宅地域であり、主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯とみられる。対象地が存する地域は地勢、街路等に難があって、学校、大型・中型商業施設等との接近性を欠き、居住に係る利便性に劣るものであり、周辺のインフラ整備の期待はあるものの、今後も市場における競争力は低く推移するものと判断される。需要の中心となる価格帯は総額600万円∼900万円となっている。 |
| 一般的要因 | 熊本地震後の復旧・復興需要の顕在化が進む中、個人消費や住宅投資は回復傾向が続いており、雇用・所得環境も持ち直しつつある。 |
石山博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石山博 |
|---|---|
| 価格 | 36,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変動はないが、傾斜を有する地勢で、街路条件や利便性も劣る等の要因が、他地域との比較における市場競争力を低下させている。 |
| 地域要因の将来予測 | 起伏を有する地勢で、幅員が狭く街路も入り組んでおり、学校や商業施設等の利便施設等との接近性も劣る等、住宅地としての品等及び人気は低く需要は低調で、地価は弱含み傾向で推移。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本市西部の住宅地域を中心とする圏域で、特に花園、島崎地区等との代替競争関係が強い。熊本市中心部を通勤圏とする一次取得者等が主たる需要者で、需要の中心は、土地のみの場合200㎡前後で、総額600∼900万円前後、新築戸建で2，500∼3，000万円前後である。住宅地需要の中心は街区の整った平坦地が選好されており、街路条件や傾斜地等の地勢が劣る地域等についての需要は低調で、取引価格の低下傾向が継続している。 |
| 一般的要因 | 西区内の住宅地については、熊本地震による被害の程度は限定的で、熊本地震に起因した需要の低下等は殆ど見受けられない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8296557 北緯 130度6860903 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県熊本市北区池田３丁目１２７２番２４熊本県熊本市花園町字山の下１１１０番８熊本県熊本市島崎町島崎字石神前６７８番２熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市上熊本３丁目５１０番１外熊本県熊本市花園５丁目５６４番熊本県熊本市池田３丁目１２７２番２４熊本県熊本市花園７丁目１９５１番１０熊本県熊本市花園３丁目１００番３熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区花園５丁目５６４番熊本県熊本市西区花園３丁目１００番３熊本県熊本市西区上熊本３丁目５１６番１熊本県熊本市西区花園４丁目３４３番１４熊本県熊本市西区池田１丁目８３０番熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区池田２丁目９６９番４熊本県熊本市西区花園１丁目３７５番１外熊本県熊本市西区上熊本３丁目５１６番１
参考：近隣駅の地価相場
崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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