熊本県熊本市西区花園４丁目３４３番１４(上熊本駅・段山町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
43,600円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区花園４丁目３４３番１４(熊本県熊本市西区花園４−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区花園４丁目３４３番１４ |
| 住居表示 | 花園４−１１−４ |
| 価格 | 43,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上熊本、1,200m |
| 地積 | 144㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西川毅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川毅彦 |
|---|---|
| 価格 | 43,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 熊本市西部の丘陵地帯で、高地と低地では価格水準に開きがある。幹線道路沿いを中心に需要があるが、土地取引は全体的に低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当市西部の丘陵地に位置する既存の住宅地であることから街路の整然性に欠けており、日照・地勢等の条件により価格水準にバラツキがあり、不動産取引の価格・件数共に勢いは乏しい。尚、熊本地震の影響は軽微である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市中心部に近い西部の丘陵地を中心に展開する既存の住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認められる。分譲マンション需要もない。丘陵地帯であるために高台と低地等立地条件の違いで価格水準は2極化している。既存の住宅地域であるため住宅地の新規供給は限られており、取引価格帯は900∼1200万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。 |
石山博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石山博 |
|---|---|
| 価格 | 43,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特段の変動はないが、高台に位置し、街路条件や住環境もやや劣ることから、住宅地としての人気は低く、取引価格は低下傾向で、需要は総じて低調。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台に形成された既存住宅地域で、幅員が狭く街路も入り組んでおり住環境も劣ること等から、需要者の選好性は低く、取引価格の低下傾向は継続している。地価は当面弱含みで推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本市西部の住宅地域を中心とする圏域で、特に花園、島崎地区等との代替競争関係が強い。熊本市中心部を通勤圏とする一次取得者等が主たる需要者で、需要の中心は、規模にもよるが、土地のみの場合で総額600∼900万円前後、新築戸建で2，500∼3，000万円前後である。近年需要者の選好性は街区の整った平坦地を志向しており、街路条件や傾斜地等の地勢が劣る地域等についての需要は低調で、取引価格の低下傾向が継続している。 |
| 一般的要因 | 西区内の住宅地については、熊本地震による被害の程度は限定的で、熊本地震に起因した需要の低下等は殆ど見受けられない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8192567 北緯 130度6899705 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
熊本県熊本市花園町字山の下１１１０番８熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市花園５丁目５６４番熊本県熊本市花園７丁目１９５１番１０熊本県熊本市花園３丁目１００番３熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区花園５丁目５６４番熊本県熊本市西区花園３丁目１００番３熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区花園１丁目３７５番１外
参考：近隣駅の地価相場
上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード