熊本県熊本市西区池田２丁目９６９番４(池田駅・韓々坂駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,200円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区池田２丁目９６９番４(熊本県熊本市西区池田２−２０−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,200円/㎡としました。

熊本県熊本市西区池田２丁目９６９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市西区池田２丁目９６９番４
住居表示池田２−２０−２４
価格54,200円/㎡
交通施設、距離上熊本、2,100m
地積154㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菊川耕思氏による調査レポート

不動産鑑定士菊川耕思
価格54,200円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が南であるため、日照・通風等の居住環境の面でやや優っている。
地域要因街路条件がやや劣る住宅地域であるものの、居住環境は普通程度のため相応の土地需要が存し、土地価格は概ね横這い傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅を中心にアパート等が介在する丘陵部に存する住宅地域である。地域内に土地需要を増加させる格別の変動要因はなく、土地価格は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、池田2丁目の住宅地域を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。街路条件がやや劣る住宅地域であること等から近隣地域等への土地需要はやや低迷しており、近年の土地取引件数は少ないため需要の中心となる価格帯は見いだせない。なお、土地総額で2000万円、新築戸建で3500万円を超える物件への需要は比較的少ない。
一般的要因熊本市西区における熊本地震による影響は総じて比較的少なく、地勢や街路条件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存する。

青木充信氏による調査レポート

不動産鑑定士青木充信
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域及び周辺の震災被害は相対的に軽微。平成28年9月、近隣地域の徒歩圏内に大型複合施設「APタウン熊本北」がオープン。
地域要因の将来予測熊本市北西部に位置する既成住宅地域であり、今後も住宅地としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市西区・北区を中心とする熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。閑静な住宅地であり、市場全般における堅調な住宅需要を背景として近時、画地規模との関連による総額ベースでの値頃感が出てきている。周辺地域における震災被害が比較的軽微であったこと等もあり、地価は当面堅調に推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯は、地積200㎡程度で、土地は1，000万円前後と判断される。
一般的要因西区内は震災後の復興需要の顕在化など、景気回復に向けた動きが広がっており、不動産取引件数も平成28年7∼9月期は概ね例年並みに回復。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8313505
北緯 130度7056969

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市津浦町７７番外熊本県熊本市津浦町９７番２１熊本県熊本市津浦町７２１番熊本県熊本市北区池田３丁目１２７２番２４熊本県熊本市北区津浦町７２１番熊本県熊本市池田２丁目９６９番４熊本県熊本市池田２丁目１６２９番熊本県熊本市上熊本３丁目５１０番１外熊本県熊本市池田３丁目１２７２番２４熊本県熊本市西区池田２丁目１６２９番熊本県熊本市西区上熊本３丁目５１６番１

参考：近隣駅の地価相場

池田駅(地価相場 62,300円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)北熊本駅(地価相場 62,300円/㎡)亀井駅(地価相場 53,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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