熊本県熊本市西区池田１丁目８３０番(韓々坂駅・池田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
62,300円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区池田１丁目８３０番(熊本県熊本市西区池田１−１４−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区池田１丁目８３０番 |
| 住居表示 | 池田１−１４−３０ |
| 価格 | 62,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上熊本、900m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い閑静な既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
戸取憲正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 戸取憲正 |
|---|---|
| 価格 | 62,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変化はないが、上熊本駅等での新店舗開設により利便性の向上がややみられる。中心部に比較的近接するが、街路条件が劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に比較的近接する閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。街路条件がやや劣る地域で競争力はやや劣るが、上熊本駅の発展や相対的値頃感もあって、地価はやや強含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、池田小学校区及び高平台小学校区を中心とした中心部北方に位置する住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目的とした個人が中心である。需要の中心となる価格帯は、土地が1，000万円∼1，500万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度と判断される。閑静な住宅地域であるが、狭隘な街路の多い丘陵の住宅地域である。周辺地域において商業施設の進出がみられ、やや利便性が高まっている。 |
| 一般的要因 | 西区の人口は微減傾向にあり、高齢化率が高い。地震前は堅調であった土地取引は、地震後、一時的に停滞していたが、回復基調にある。 |
菊川耕思氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 菊川耕思 |
|---|---|
| 価格 | 62,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、接面道路方位が西であること以外に特筆すべき優劣はない。 |
| 地域要因 | 街路条件がやや劣るものの、市中心部に比較的近い住宅地域であり、地価の値頃感等から土地価格はやや上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、一般住宅を中心とする丘陵部に存する住宅地域である。土地の需給に影響を及ぼす格別の変動要因はないが、地価に値頃感が生じており、土地価格はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、池田1丁目の住宅地域を中心にその周辺部に広がる住宅地域に及び、需要者層は、自己の居住目的での土地取得を望む熊本市の勤労者世帯層等が中心である。市中心部に比較的近いエリアであるが、街路条件がやや劣る住宅地域であり、近隣地域等への土地需要を増加させる格別の変動要因はなく、近年の土地取引件数は少ないため需要の中心となる価格帯は見いだせない。なお、土地総額で2000万円を超える物件への需要は比較的少ない。 |
| 一般的要因 | 熊本市西区における熊本地震による影響は総じて比較的少なく、地勢や街路条件の劣る地域等を除き、相応な土地需要が存する。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度821993 北緯 130度7049691 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県熊本市津浦町９７番２１熊本県熊本市津浦町７２１番熊本県熊本市北区津浦町９７番２１熊本県熊本市出町３番熊本県熊本市上熊本３丁目５１０番１外熊本県熊本市西区上熊本３丁目５１６番１熊本県熊本市西区出町３番熊本県熊本市西区池田２丁目１６２９番熊本県熊本市西区上熊本３丁目５１６番１熊本県熊本市黒髪４丁目７１番ほか１筆熊本県熊本市京町本丁２５番２熊本県熊本市中央区京町２丁目１１６番８熊本県熊本市中央区京町２丁目２１０番１
参考：近隣駅の地価相場
韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)打越駅(地価相場 72,300円/㎡)黒髪町駅(地価相場 78,000円/㎡)崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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