宮城県仙台市泉区長命ケ丘１丁目１０番９(北山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
57,300円
2016年01月01日に行った宮城県仙台市泉区長命ケ丘１丁目１０番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県仙台市泉区長命ケ丘１丁目１０番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八乙女、4,700m |
| 地積 | 246㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小竹潤氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小竹潤 |
|---|---|
| 価格 | 57,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 良好な居住環境と市街地部と比べた割安感から根強い需要が見られ地価は底堅く推移。一般的要因の影響下にあり上昇幅は縮小。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域としては熟成しており今後も閑静な住環境を維持していくものと予測。周辺地域を含めて既存画地の分割が多く単価は上昇基調ではあるが、人口増も頭打ちとなっており今後は地価上昇の沈静化が予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は泉区西部の丘陵地に広がる郊外住宅団地一円。同じ長命ケ丘団地内の住宅地との代替性が特に強い。需要者は仙台市内に勤務するサラリーマン層が中心。品等の良い新興住宅地域の人気が高いが、開発時期が古い住宅団地でも割安感から需要は根強い。また250㎡以上の画地の分割取引が目立つ。前年に比べると取引件数は減少傾向。取引の中心となる価格帯は土地250㎡程度で1000万円台前半、新築戸建で3000万円前後。 |
| 一般的要因 | 区内人口は横這い。取引件数は前年比で減少。取引価格も全般に上昇傾向が鈍化。地下鉄駅徒歩圏の需要は堅調。古い住宅団地で画地の細分化が進行。 |
小野寺和夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野寺和夫 |
|---|---|
| 価格 | 57,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 団地住民の高齢化により供給があるが、東北の中心都市仙台市に人口流入が続いており、地価は上昇を持続。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の大規模住宅団地。開発時期が古く住民の高齢化が進んできており売り物件も多い。一方、震災後の移転需要があり地価の上昇がみられたが、今後の人口減を考慮すると、将来的には落ち着いていくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は「長命ケ丘」団地一円の住宅地域。需要者は仙台市居住の勤労者で、周辺市町村からの転入者も見られる。大型団地であるため街区は整然として利便性も高いが、売物件も多い。細分化により単価上昇も確認される。更地は1400万程度、中古住宅は1800万円∼2000万円程度で取引が行われている。建売住宅はあまりみられない。 |
| 一般的要因 | 泉区は地下鉄バスが整備された利便性，快適性の高い大規模住宅団地が多い。富裕層による選好性が高く、地価は微増を持続。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3173138 北緯 140度8398445 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北山駅(地価相場 73,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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