新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外(新潟大学前駅・内野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,500円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,500円/㎡としました。

新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外
住居表示 
価格55,500円/㎡
交通施設、距離新潟大学前、800m
地積216㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格55,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因特に無いが、地域周辺には、今後、小学校の新設が予定されており、周辺に存する農地の街並みの形成が期待されている。
地域要因の将来予測周辺の農地において、今後、小学校の新設が予定されており、良好な街並みの形成や利便性の向上が期待されていることなどから、地価に関しても概ね安定的な推移が見込まれるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち南西方やや郊外の住宅地域全般であり、需要者は市内居住者を中心に市外等からも見られる。既存の更地・建付地に加えて土地区画整理事業地、小規模開発等も見られるが、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は概ね安定的である。土地は600∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口は概ね横這い傾向である。個人消費・物価は弱い動きとなっているが、住宅投資や設備投資は全般的に持ち直し傾向にある。

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格55,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の環境がやや劣るも、土地価格に値頃感があり、付近の土地取引も堅調であることから需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測比較的古くに開発された住宅団地であるが、建物の建替え等が進み、地域内の環境は比較的良好である。周辺に農地も残存するが、付近で宅地分譲も行われており、将来的には周辺農地の宅地化も進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね新通、坂井、寺尾地区を中心とする圏域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心である。小新、亀貝、新通地区での区画整理地等の供給が落ち着き、需給は安定的に推移しているが、利便性、住環境による選別化が進んでおり、地価動向はエリア・地域によってバラツキが生じている。土地は1000万円前後、新築戸建物件は2000万円∼2500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8631563
北緯 138度9568929

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区槇尾字布割４１２番外新潟県新潟市西区大学南２丁目７２番１６新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９新潟県新潟市西区五十嵐一の町６７４８番９新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番１０外

参考：近隣駅の地価相場

新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)内野駅(地価相場 52,350円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)内野西が丘駅(地価相場 39,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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