新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番(新発田駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,200円
2017年01月01日に行った新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番(新潟県新発田市大手町２−１０−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番 |
| 住居表示 | 大手町２−１０−２ |
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新発田、1,800m |
| 地積 | 258㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い中心街に近い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浅妻信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅妻信 |
|---|---|
| 価格 | 37,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 南方位で選好性は高い。そのほか、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市役所新庁舎が開庁したが、地域住民の高齢化もあり、旧来の既存住宅地域は選好性が劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ市中心部の既成住宅地で、今後も現状のまま推移していく地域と認められる。地域住民の高齢化から地価は下落しているが、価格調整が進み、下落幅は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市内の既存の住宅地域で、需要者は新発田市内の30代∼40代の一次取得者及び買い換え層が想定されるが、既成住宅地であり、地縁者が中心になると思料される。近年新発田市では、西新発田地区の大規模な土地区画整理地を中心とした分譲地が多く供給されており、その影響で、高齢化の進む既成住宅地域の需要は弱含みとなっている。土地は1000万円程度、新築戸建物件は2500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。 |
廣島利邦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 廣島利邦 |
|---|---|
| 価格 | 37,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 地域要因の変化は特にない。郊外の新興住宅地域との競合等から、当該地域への需要は低調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域としてほぼ熟成しており、特に変動要因は認められず、今後も現状を維持しながら推移するものと予測されるが、新興住宅地域との競合等により、地価は弱含みで推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新発田市中心市街地の住宅地域全般である。需要者は市内在住の平均的所得水準の一次取得者が中心であり、市外からの転入者も散見される。JR西新発田駅付近を中心に市街地外縁部での宅地供給が多く、街路条件・利便性等の劣る住宅地への需要は低調な状況である。土地のみの取引は1，000万円程度、新築戸建物件は2，500万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 新発田市の人口は減少傾向にある。少子高齢化は進行しており、全体的には不動産需要は弱含んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度95209910000001 北緯 139度3196849 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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