新潟県新発田市中央町２丁目甲３１９番６(新発田駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,800円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市中央町２丁目甲３１９番６(新潟県新発田市中央町２−４−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,800円/㎡としました。

新潟県新発田市中央町２丁目甲３１９番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市中央町２丁目甲３１９番６
住居表示中央町２−４−２０
価格52,800円/㎡
交通施設、距離新発田、750m
地積142㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心商業地域
前面道路の状況北18.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因特にないが、隣接する地域交流センター駐車場に新発田市役所が平成29年1月に移転したことから、商店街全体の活性化が期待される。
地域要因の将来予測既成商店街であり、郊外のショッピングセンター等への顧客流出の影響等から繁華性は低下している。隣接地域への市役所移転に伴う商店街活性化への期待感もあるが今後も地価は弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新発田市中心部の既成商業地域全般である。需要者は地元の小売・飲食店舗経営者をはじめ、市内の事業者が中心と思料される。商業核の郊外化や商業地の分散化が進み既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経営者の高齢化、駐車場不足等からも需給は共に少なく新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引される価格帯は、地域や規模によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因新発田市の人口は減少傾向にある。少子高齢化は進行しており、全体的には不動産需要は弱含んでいる。

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格52,600円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因市役所新庁舎及び駅前複合施設が完成したが、周辺における需要は顕在化しておらず、先行きは不透明である。
地域要因の将来予測空洞化の目立つ新発田市中心部の既成商業地である。市役所新庁舎に期待は寄せられるが、現在のところ、目に見えた需要には結びついてはいない。ただし、価格調整が進み、下落率は縮小傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は新発田市内の既成商業地を中心とした商業地のほか、店舗介在の混在地を含む。主要な需要者は地元を中心とした店舗経営者であるが、個人消費の不振や、店舗経営者の高齢化、郊外型大型商業施設への顧客の流出等により、需要は低迷している。移転した市役所新庁舎に期待は寄せられるが、先行きは不透明である。画地規模にばらつきが見られるなど個別性が強いほか、取引自体が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9472972
北緯 139度3278591

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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