新潟県新発田市緑町２丁目１４７１番２(新発田駅・加治駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市緑町２丁目１４７１番２(新潟県新発田市緑町２−１５−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

新潟県新発田市緑町２丁目１４７１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市緑町２丁目１４７１番２
住居表示緑町２−１５−１２
価格41,500円/㎡
交通施設、距離新発田、2,300m
地積214㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域周辺では小規模な戸建分譲等の宅地開発もみられるが、既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測 住環境の良好な中心部に隣接する既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。旧来から人気の高い地域であり、需要も底堅いことから、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は新発田市中心部北側の区画整然とした住宅地域であり、需要者は市内及び周辺市町村の平均的所得水準の一次取得者が中心である。中心部に隣接する居住環境が良好な地域であり、郊外における区画整理等による新興分譲地との競合もあるが、地価は概ね横ばいに推移している。市場の中心的価格帯は、土地のみの取引で800万円∼1000万円程度が需要の中心であり、新築の戸建住宅は2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格41,500円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因特段の変動要因は認められない。需要は堅調で、地価は底堅い動きを見せている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域で、今後も現状のまま推移していく地域と予測する。需要は堅調で、地価は底堅く推移していくと思料される。
市場の特性同一需給圏は新発田市内の住宅地域で、需要者は新発田市内の30代∼40代の一次取得者及び買い換え層が想定され、一部周辺市町からの転入者も散見される。居住の快適性と利便性を備えた住宅地域として、選好性は比較的高く、需要は堅調で、地価は概ね安定的に推移している。土地は800万円∼1000万円程度、新築戸建物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9595347
北緯 139度3321027

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)加治駅(地価相場 33,100円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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