新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外(新発田駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,100円
2017年01月01日に行った新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外(新潟県新発田市中央町５−５−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新発田市中央町５丁目８６３番４外 |
| 住居表示 | 中央町５−５−２８ |
| 価格 | 33,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新発田、1,300m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ中心街に近い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
近藤伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 近藤伸二 |
|---|---|
| 価格 | 33,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に位置する熟成した住宅地域であり、現環境を維持すると予測する。長年の下落により価格調整が進んでいるが、街路条件が劣ること等から需要は弱く、地価は微下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市中心市街地の既成住宅地域である。需要者は一定の地縁的選好性を有する市内の一次取得者が中心であり、市外からの転入は少ない。比較的利便性の良好な地域であるが、街路条件の劣る画地が多いことから、需要、供給ともに限定的な状況である。市場の中心価格帯は、画地規模にもよるが土地のみの取引で600万円∼800万円程度が中心であり、新築の戸建住宅は2300万円∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。 |
浅妻信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅妻信 |
|---|---|
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 特段の変動要因は認められないが、街路条件の劣る旧来の既成住宅地域は選好性が劣るのは否めない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ市中心部に近い既成住宅地であり、住民の高齢化は見られるが、今後も現状のまま推移していく地域と認められる。地価については価格調整が進み、下落幅は縮小傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市内の既存の住宅地域で、需要者は新発田市内の30代∼40代の一次取得者及び買い換え層が想定されるが、既成住宅地であり、地縁者が中心になると思料される。近年新発田市では、区画整理地を含む分譲地が多く供給されており、その影響で、街路条件の劣る既存の住宅地域の需要は弱含みとなっていたが、概ね下げ止まりつつある。土地は1000万円を上限とし、新築戸建物件は2000万円代前半が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度95283 北緯 139度3327084 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県新発田市御幸町３丁目乙４１００番３ほか１筆新潟県新発田市中央町３丁目甲４６８番１新潟県新発田市大字佐々木字地利目木谷内２５９１番２１新潟県北蒲原郡紫雲寺町大字中島字大中島４０２番１外１筆新潟県新発田市東新町３丁目１７９番６新潟県新発田市新富町２丁目６１２番６新潟県新発田市大手町２丁目１３５４番新潟県新発田市諏訪町１丁目乙３５１３番８外１筆新潟県新発田市早道場字早道場１５３番２外
参考：近隣駅の地価相場
新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)加治駅(地価相場 33,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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