新潟県新発田市諏訪町３丁目甲２８番１(新発田駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,500円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市諏訪町３丁目甲２８番１(新潟県新発田市諏訪町３−２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。

新潟県新発田市諏訪町３丁目甲２８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市諏訪町３丁目甲２８番１
住居表示諏訪町３−２−１９
価格33,500円/㎡
交通施設、距離新発田、600m
地積368㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅と一般住宅等が混在する商業地域
前面道路の状況西7.6m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因衰退傾向の続く既成商業地であり、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測 店舗併用住宅等を中心とする近隣商業地域であるが、繁華性はほぼ失われており、今後も停滞的に推移すると予測する。住宅地の価格との接近もあるが、商業用途の需要は少なく、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は新発田市中心部の近隣商業地域である。個人店舗併用住宅が中心の地域であり、需要者は地縁的選好性を有する個人事業者等が中心で、需要、供給ともに限定的な状況である。大型店舗等の集積する郊外の商業地域等との競合から繁華性は急速に失われており、需要は弱含みで推移している。土地取引は少なく、取引される価格帯は地域や規模によりばらつきが見られ、中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大型商業施設への顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、需要は弱く、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測古くからの商業地域であるが繁華性に乏しく、大型駐車場を備えた郊外型商業施設への顧客流出の影響もあり衰退傾向にある。今後は住宅地としての利用も増えていく可能性があると予測する。
市場の特性同一需給圏は新発田市内の住商混在の近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域である。需要者の中心は地元事業者及び地縁的関係者が多く見られる。取引の中心となる価格帯は、商業地の取引事例が少なく、地縁的事情を含んでいるものが多い。画地規模も様々で正確な価格帯を把握することは困難である。
一般的要因新発田市の世帯数はここ数年微増が続いているが、人口は減少傾向が続いている。背後地の人口減少もあり商業地の需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9439671
北緯 139度3295674

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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