新潟県新発田市小舟町３丁目６４８番９(新発田駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,000円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市小舟町３丁目６４８番９(新潟県新発田市小舟町３−１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,000円/㎡としました。

新潟県新発田市小舟町３丁目６４８番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市小舟町３丁目６４８番９
住居表示小舟町３−１−１３
価格23,000円/㎡
交通施設、距離新発田、3,300m
地積203㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格23,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因国道7号線が4車線供用開始となり、利便性は増しているが、地域住民の高齢化からも選好性は低い。
地域要因の将来予測市街地外縁部の住宅地域として熟成が進み、今後も現状のまま推移していく地域と認められるが、地域住民の高齢化もあり、郊外の既成住宅地の選好性は低くなっている。地価はいぜん弱含みで推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は新発田市郊外の住宅地域。需要者の中心は新発田市内居住者であり、ほか市町村からの転入は少ない。住民の高齢化が進んでいるところ、近年、市内において分譲地が多く供給されているうえ、中心部の地価下落により価格面での優位性は失われており、需要は弱く、地価もいぜん弱含みで推移している。土地は500万円程度、新築の戸建住宅は、調整区域のためほとんど見受けられないが、2，000万円程度となっている。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格23,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測 区画整然とした既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。国道沿いの利便施設に近いが、街路条件のやや劣る調整区域内の地域であることから、地価は微下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は新発田市中心部郊外の既存住宅地域である。需要者は市内及び周辺市町村の平均的所得水準の一次取得者が中心である。利便性は概ね良好で、区画整然とした地域であるが、街路条件がやや劣ることや市街化調整区域の指定があることから、相対的に選好性に劣り、地価は弱含みに推移している。取引される価格帯は、土地のみの取引で500万円前後であり、新築の戸建物件は見られない。
一般的要因新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9652586
北緯 139度3186929

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)加治駅(地価相場 33,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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