新潟県新発田市住吉町４丁目乙１５８５番６(西新発田駅・新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,200円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市住吉町４丁目乙１５８５番６(新潟県新発田市住吉町４−６−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,200円/㎡としました。

新潟県新発田市住吉町４丁目乙１５８５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市住吉町４丁目乙１５８５番６
住居表示住吉町４−６−１９
価格40,200円/㎡
交通施設、距離新発田、2,200m
地積213㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格40,200円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因特段の変動要因は認められない。需要は堅調だが、周囲に分譲地も多いため、地価は横ばいから弱含みである。
地域要因の将来予測周辺に区画整理による分譲地が多く供給され、大型商業施設も立地し、利便性が増しているため、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成が進み、今後も現状のまま推移していく地域と認められる。
市場の特性同一需給圏は新発田市内の住宅地域で、需要者は新発田市内の30代∼40代の一次取得者及び買い換え層が想定されるが、一部周辺市町からの転入者も散見される。大型商業施設の誕生とともに、周辺に土地区画整理による分譲地が多く供給された。市内でも人気の高いエリアであるが、宅地の供給も多いため、地価は横ばいから弱含みで推移するものと思料される。土地は700万∼1000万円程度、新築戸建物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格40,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動は認められない。比較的需要が見込まれる地域であるが周辺には分譲住宅地が多数供給されており地価は弱含みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅地域として現在の居住環境を維持しながら推移していくものと予測する。比較的需要が見込める地域であるが、周辺には割安感のある分譲地も多いことから地価は若干の弱含みにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新発田市の普通住宅地域である。主な需要者層は一次取得者層で旧新発田市のみならず旧新発田市外及び隣接市町村からの転入者も見受けられる。宅地需要は、弱含み傾向にあり中心となる価格帯は200∼250㎡で700∼1000万円程度。新築一戸建で総額2000∼3000万円程度。
一般的要因新発田市の世帯数はここ数年微増が続いているが、人口は減少傾向が続いている。土地取引件数も減少傾向にあり宅地需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9457134
北緯 139度3141137

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)中浦駅(地価相場 27,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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