福岡県北九州市門司区高砂町５４７番１１(門司港駅・出光美術館駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,100円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区高砂町５４７番１１(福岡県北九州市門司区高砂町１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。

福岡県北九州市門司区高砂町５４７番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市門司区高砂町５４７番１１
住居表示高砂町１０−１１
価格35,100円/㎡
交通施設、距離門司港、2,800m
地積150㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い県道背後の住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神谷孝氏による調査レポート

不動産鑑定士神谷孝
価格35,300円/㎡
個別的要因土砂災害警戒区域に指定された以外は、代替競争関係にある他の画地と比較し、特に遜色はない。
地域要因谷あい地の高速道路高架下に位置し、道路系統がやや劣り、近隣地域の大半が土砂災害警戒区域に指定されている。住宅地としての需要は少ない。
地域要因の将来予測門司区郊外部の谷あいに位置する既成住宅地域であり、土地利用は遅行的である。高齢者世帯率の増加等による既成住宅地への需要減退から、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、門司港駅周辺の郊外部を中心とする既成住宅地域一円である。地縁的選好性が強い谷あいの既成住宅地域であり、需要の中心は、門司・小倉地区等に通勤する中高年層であり、圏内への転入者は相対的に少ない。供給は既存の中古住宅が殆どであり、需要は弱含みである。中心価格帯は、土地は標準的画地で500万円∼600万円程度、総額で2500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因経済情勢は緩やかな回復基調にあり、不動産市場も低金利等により同様である。門司区の人口は減少傾向である。

大武克己氏による調査レポート

不動産鑑定士大武克己
価格34,900円/㎡
個別的要因居住の快適性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められないが、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因道路系統がやや劣り、近隣地域の大半が土砂災害警戒区域に指定されており、利便性、快適性の面で優位性はなく需要は引き続き少ない状況にある。
地域要因の将来予測当該地域は、門司港地区郊外の既存の住宅地域であり、当分の間現状維持で推移するものと予測するが、街路配置等の状態により需要は少なく地価水準は当分の間、下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、門司港地区郊外を中心とした既存の住宅地域。主な需要者は黒川地区在住又は同地区に地縁性を有するエンドユーザー等である。当該地域は、中心地門司港地区から距離があり位置的条件に劣り周辺に生活利便施設も少なく、圏域内の取引動向は弱い状況が継続している状況にあり総じて低調である。中心価格帯は、土地のみであれば1，000万円以下、総額で2，500万円程度となっている。
一般的要因北九州地区の経済は緩やかに回復しており業況判断は製造業・非製造業ともに改善傾向。当区の人口は減少傾向にあり、高齢化も引き続き顕著である。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度92591240000001
北緯 130度9762145

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県北九州市門司区大字白野江字浜２０８３番福岡県北九州市門司区大字畑字番屋ノ下４５８番１２福岡県北九州市門司区白野江１丁目２４００番７７福岡県北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外福岡県北九州市門司区大字黒川字井ノ尻１２０９番１３福岡県北九州市門司区丸山１丁目１２０２番４２１

参考：近隣駅の地価相場

門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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