富山県射水市戸破字神田３９４８番８(小杉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,500円

2017年01月01日に行った富山県射水市戸破字神田３９４８番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,500円/㎡としました。

富山県射水市戸破字神田３９４８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県射水市戸破字神田３９４８番８
住居表示 
価格33,500円/㎡
交通施設、距離小杉、1,300m
地積280㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い市街地近郊の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富川喜之氏による調査レポート

不動産鑑定士富川喜之
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因富山及び高岡両方面に通勤利便性がある幹線道路背後の立地なうえ、小学校に近接し、需要が底堅い一方、宅地分譲等が相次ぎ、供給も安定している。
地域要因の将来予測小杉北部線背後の小学校に近い戸建住宅地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。小学校に近接し、周辺では宅地分譲が相次いでいる等、需給は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は射水市内の住宅地域一円であり、特に小杉北部線背後の住宅地域が圏域の中心となる。需要者は射水市に地縁性を有する一次取得者や買い替え取得者のほか、旧新湊市や旧下村方面からの転入もみられる。小学校に近接していることから、宅地需要は堅調である。また、周辺においては宅地分譲が相次いでいる等、供給も安定している。宅地需要の中心となる価格帯は土地で800∼1000万円程度である。
一般的要因旧小杉町は駅や道路交通網の点で富山方面、高岡方面のいずれにも利便性があり、住宅地としての需要は底堅いことから、地価は安定している。

朝倉秀朗氏による調査レポート

不動産鑑定士朝倉秀朗
価格33,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが、公共施設への接近性良好な住宅地であり新規分譲地に比し割安感があることから地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境を維持すると予測される。条件の劣る地域で分譲住宅地が大量供給されているも売れ行きは順調であり、地価水準は横ばい又は上昇傾向になると推察される。
市場の特性同一需給圏は射水市既成市街地を取り巻く外周の住宅地域一帯。需要者は射水市在住のファミリー層が中心であるが富山市及び高岡市からの参入も認められる。市況は平成25年以降持ち直しつつあり建築費高騰の影響があるものの交通接近条件良好な住宅地需要は堅調である。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。取引の中心価格帯は土地900万円程度新築戸建物件3000万円程度である。
一般的要因市況は低金利を背景に景気回復が着実に進んでいる。小杉地区既成市街地外周部の新興住宅地価格は一部上昇も認められる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度719877
北緯 137度10335

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小杉駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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