富山県射水市三ケ字中吉原３６５４番１(小杉駅・越中大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った富山県射水市三ケ字中吉原３６５４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

富山県射水市三ケ字中吉原３６５４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県射水市三ケ字中吉原３６５４番１
住居表示 
価格46,900円/㎡
交通施設、距離小杉、100m
地積178㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西11.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林正伸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正伸
価格46,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存商業地の空洞化、住宅地化が続き商況は停滞しているが、駅前立地で駐車場需要は底堅く、価格水準の値頃感から需給は安定的に推移している。
地域要因の将来予測小杉駅前商店街の商況は停滞しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。小杉駅前立地の利便性から駐車場需要は堅調であり、地価水準は当面は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、射水市及び隣接市の商業地域又は商住混在地域の圏域であり、小杉駅周辺の既成商業地域が圏域の中心である。需要者の中心は射水市に地縁のある個人事業主である。あいの風とやま鉄道線南側の路線商業地域に集積する大型商業施設との競合により市場競争力が低下し衰退傾向が続いているが、駅前立地であるため駐車場用地としての潜在需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地については800万円∼900万円程度である。
一般的要因店舗間競争の激化等により競争力の劣る既存商業地域の需給は弱含みで推移しているが、背後人口に支えられた路線商業地域の宅地需要は堅調である。

富川喜之氏による調査レポート

不動産鑑定士富川喜之
価格46,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型店舗への顧客流出により商況は低迷しているものの、価格水準低下に伴う住宅地としての需要が底堅いため、地価は横ばいである。
地域要因の将来予測旧来からの駅前商店街で、将来の商況回復は見込めないため、住宅地の色彩を強めつつ推移すると予測する。地価水準は周辺住宅地と均衡がとれて安定していることから、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は射水市を中心とした県西部に位置する商住混在地域及び商業地域である。旧来からの駅前地域と価格牽連性が高い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等が中心である。郊外型店舗が建ち並ぶ路線商業地域に顧客が流出しており、旧来からの駅前商店街は商況が低迷しているが、地価水準は周辺住宅地と均衡がとれていることから、ほぼ安定している。需要の中心となる価格帯は200㎡程度の土地で800∼1000万円程度である。
一般的要因郊外型店舗への顧客流出により、既成商業地の商況は低迷しているが、地価水準は周辺住宅地に近づいており、横這い又は下落幅の縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7221542
北緯 137度0937317

参考：該当物件周辺マップ

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富山県射水郡小杉町三ケ字中吉原３６５４番１富山県射水郡小杉町三ケ字中吉原３３９０番富山県射水郡小杉町戸破字加茂１６６７番１富山県射水郡小杉町三ケ１１３１番８富山県射水郡小杉町三ケ２４６４番１外富山県射水郡小杉町戸破字加茂１８８７番４富山県射水郡小杉町三ケ字中吉原３３１３番９富山県射水市三ケ２６５０番１５富山県射水市三ケ１１３１番８富山県射水市三ケ２４６４番１外富山県射水市三ケ字中吉原３３１３番９富山県射水市三ケ字中吉原３６０４番２外富山県射水市戸破字加茂１８８７番４

参考：近隣駅の地価相場

小杉駅(地価相場 36,400円/㎡)越中大門駅(地価相場 36,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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