富山県射水市三ケ２６５０番１５(小杉駅・越中大門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,600円

2017年01月01日に行った富山県射水市三ケ２６５０番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,600円/㎡としました。

富山県射水市三ケ２６５０番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番富山県射水市三ケ２６５０番１５
住居表示 
価格47,600円/㎡
交通施設、距離小杉、550m
地積226㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

朝倉秀朗氏による調査レポート

不動産鑑定士朝倉秀朗
価格47,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化はないが駅、店舗への接近性良好な住宅地であり地価が分譲地に比し割安感のある水準まで下落したため横ばいで推移している。
地域要因の将来予測駅に近く店舗の集積が進みまた私立小学校が新設されること等から需要の増加が見込まれる。地価水準は周辺で分譲住宅地が大量供給されているも売れ行き順調であることから、横ばい傾向が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は小杉駅を最寄り駅とする住宅地域一帯。需要者は射水市在住のファミリー層が中心であるが富山市及び高岡市からの参入も認められる。市況は平成25年以降持ち直しつつあり、建築費高騰の影響があるものの交通接近条件良好な住宅地需要は堅調である。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり収益性より快適性を重視した価格形成が行われている。取引の中心価格帯は土地1100万円程度、新築戸建物件3500万円程度である。
一般的要因市況は低金利を背景に景気回復が着実に進んでおり、小杉駅周辺の新興住宅地価格は横這い地域が拡大している。

富川喜之氏による調査レポート

不動産鑑定士富川喜之
価格47,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅や商業施設に近い等、生活利便性が良好な地域なため、需要は安定していることから、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測小杉駅南側の戸建住宅団地であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。駅や商業施設に近接し、利便性が良好なうえ、宅地分譲が相次いでいる等、需給は安定しており、地価は横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は射水市を中心とする住宅地域一円であり、特にあいの風とやま鉄道線より南側の区画整然とした住宅地域が圏域の中心となる。需要者は射水市に地縁性を有する一次取得者や買い替え取得者が中心である。駅や商業施設へは徒歩圏内のため、生活利便性が良好なうえ、周辺では宅地分譲が相次ぎ、需給は安定していることから、地価は横這いで推移している。需要の中心となる価格帯は200㎡程度の土地で1000万円前後である。
一般的要因旧小杉町は駅や道路交通網の点で富山方面、高岡方面のいずれにも利便性があり、住宅地としての需要は底堅いことから、地価は安定している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7184269
北緯 137度0941262

参考：該当物件周辺マップ

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富山県射水郡小杉町三ケ字中吉原３６５４番１富山県射水郡小杉町三ケ字中吉原３３９０番富山県射水郡小杉町戸破字加茂１６６７番１富山県射水郡小杉町三ケ２４６４番１外富山県射水郡小杉町戸破字加茂１８８７番４富山県射水郡小杉町中太閤山２丁目３６番富山県射水郡小杉町三ケ２５４８番１０富山県射水郡小杉町三ケ字中吉原３３１３番９富山県射水市三ケ字中吉原３６５４番１富山県射水市三ケ２４６４番１外富山県射水市三ケ字中吉原３３１３番９富山県射水市三ケ字中吉原３６０４番２外富山県射水市戸破字加茂１８８７番４富山県射水市三ケ２５４８番１０

参考：近隣駅の地価相場

小杉駅(地価相場 36,400円/㎡)越中大門駅(地価相場 36,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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