愛媛県西条市周布６２４番３(壬生川駅・玉之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,800円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市周布６２４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,800円/㎡としました。

愛媛県西条市周布６２４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市周布６２４番３
住居表示 
価格57,800円/㎡
交通施設、距離壬生川、1,300m
地積2,265㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模な小売店舗等の多い郊外の路線商業地域
前面道路の状況南東16.0m県道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

新玉明生氏による調査レポート

不動産鑑定士新玉明生
価格57,700円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因店舗の集積度が高まり、商業繁華性の効用増が認められるが、西条市全体の商業地の需要減少の影響等を受け、地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域はインターチェンジに近い県道沿いの路線商業地域で、今後は徐々に店舗の集積度が高まるものと予測する。現状地価は下落傾向であるが、下落率は旧東予市内の他の地域と比べると小さくなるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西条市西部の幹線道路沿いの路線商業地域を中心とした圏域。需要者の中心は沿道サービス施設としての店舗の用に供する目的を持つ県内外の個人事業者、法人事業者である。店舗の出店、退店は頻繁であるものの、新規出店のほとんどが事業用定期借地権の設定等によるものであり同一需給圏内での土地取引は少ない。数少ない取引も取引事情を有するもの等が多く、近隣地域及びその周辺地域における市場の中心的な価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因西条市の基幹産業である製造業等には回復傾向が見られるが先行きの不透明感は強い。地域経済も先行き不透明な状況で地価は依然下落傾向にある。

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特筆すべき地域要因の変化はないものの、近隣地域における商業地需要力は弱含みであり、需給バランスにより地価水準は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西条市内の幹線道路沿線における路線商業地域である。需要者の中心はフランチャイズ展開乃至ドミナント戦略による大手資本の路面店舗の出店に伴う売買需要であるが、事業用定期借地権の設定や借家契約に基づく需要が比較的多く、土地取引の需要力は以外と弱いのが実情である。従って大規模画地の土地取引は少なく、フランチャイズ契約との関連による特殊事情のある取引もあるなど、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9234381
北緯 133度0814068

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

壬生川駅(地価相場 42,550円/㎡)玉之江駅(地価相場 25,300円/㎡)伊予三芳駅(地価相場 27,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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