愛媛県西条市喜多台４６３番９(壬生川駅・伊予三芳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,300円

2017年01月01日に行った愛媛県西条市喜多台４６３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,300円/㎡としました。

愛媛県西条市喜多台４６３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市喜多台４６３番９
住居表示 
価格27,300円/㎡
交通施設、距離壬生川、1,300m
地積174㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.3m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺正氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺正
価格27,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部から遠く、旧東予市における住宅地域であり人口の減少傾向も強く住宅地需要力は弱い。依然としてやや強含みの地価下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした地域であり、地域要因に大きな変化は認められず、現況の住宅環境が維持されて行くものと思料する。人口減少傾向から、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西条市西部郊外における戸建住宅地域であると判断した。需要者の中心は同地域内に居住している30∼40才代の一次取得者である。宅地供給は開発業者による新規の小規模分譲地の他、既存の中古建物の売買も多く見られる。住宅地としての人気度は低い事もあり、宅地供給に比し需要力は弱い状況にあり、地価水準も下落傾向が続いている。需要の中心は宅地総額で400∼700万円程度となっており、それを越えると市場性は劣る。
一般的要因地域経済は一進一退の状況にあり、人口の減少傾向も続いている。土地需要力は弱く需給関係は軟調であり、地価水準の下落傾向が見られる。

石川裕康氏による調査レポート

不動産鑑定士石川裕康
価格27,300円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因閑静な住宅地域として比較的良好な住環境を維持しているが、旧東予市の宅地需要は弱く下落傾向が続く。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。今後とも現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね旧東予市を中心とした西条市西部の住宅地域一円。需要者の中心は旧東予市の居住者及び地縁者の30歳代を中心とした一次取得者が中心である。住宅地需要者の選好性の二極化・選別化が進む中、旧東予市の住宅地への需要は弱くなってきており地価は下落傾向で推移している。新規分譲地の販売中心価格帯は500∼600万円程度、画地規模は概ね170㎡から200㎡が中心である。
一般的要因県内経済はやや持ち直しつつあり、製造業を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定しているが、先行きの不透明感は未だ払拭できていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9352589
北緯 133度0790766

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

壬生川駅(地価相場 42,550円/㎡)伊予三芳駅(地価相場 27,300円/㎡)玉之江駅(地価相場 25,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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