愛媛県西条市三津屋南９番７(壬生川駅・玉之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,300円

2016年01月01日に行った愛媛県西条市三津屋南９番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,300円/㎡としました。

愛媛県西条市三津屋南９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市三津屋南９番７
住居表示 
価格48,300円/㎡
交通施設、距離壬生川、460m
地積173㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗が多い中、駐車場等が見られる商業地域
前面道路の状況南東20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

清田明弘氏による調査レポート

不動産鑑定士清田明弘
価格48,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駐車場の完備されていない店舗等の商業地需要は弱含みで、地価も下落傾向にある。
地域要因の将来予測主要幹線道路沿いに大型店舗等の集積が進む一方で、駅前の既成商業地域においては需要は減少傾向にある。今後はやや衰退傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東予地区を中心とした西条市内の商業地域である。需要者の中心は、地元に地縁性を有する個人事業者等であるが、県道壬生川丹原線のIC周辺に大型店舗が多く進出し、集客力、収益性の低下が認められ、需要は依然弱含みで、外部からの土地購入の動きは無い。近年、周辺地域での取引数が非常に少なく、需要の中心となる価格帯を見い出すのは困難である。
一般的要因基幹産業である製造業等を中心に回復傾向が見られたものの、先行きの不透明感は依然として強い。

石川裕康氏による調査レポート

不動産鑑定士石川裕康
価格48,300円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因東予丹原IC付近の幹線道路沿線に店舗等の集積が進む一方で、駅前商業地域の衰退傾向が見られる。地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測東予丹原IC付近の県道沿いにおいて商業店舗等の集積傾向が強く、近隣地域周辺の駅前の既成商業地域の繁華性は低下傾向にあり、その傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧東予市の商業圏域一円。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者が中心を占めるものと思料する。近隣地域は旧東予市の普通商業地域であるが、大型店舗がIC周辺に多く進出したことにより、集客力・収益性の低下が認められる。地価がかなり低水準まで下がったことから、下落率は緩和傾向にあるが、商業地需要は全般的に弱い。取引自体は非常に少なく、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因県内経済はやや持ち直しつつあり、製造業を中心とする基幹産業の景況感も概ね安定しているが、先行きの不透明感は未だ払拭できていない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度9325456
北緯 133度0891032

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県東予市壬生川５４９番５愛媛県東予市壬生川２９９番１ほか１筆愛媛県東予市三津屋１６０番愛媛県東予市周布１４３７番１愛媛県東予市三津屋南４番１５愛媛県東予市壬生川５６２番１４愛媛県東予市三津屋４９番６愛媛県東予市三津屋南１２番１３愛媛県東予市三津屋南６番５５愛媛県東予市三津屋１９３番４愛媛県東予市喜多台４９７番８愛媛県西条市三津屋南６番５５愛媛県西条市三津屋１９３番４愛媛県西条市壬生川５６２番１４愛媛県西条市喜多台４９７番８

参考：近隣駅の地価相場

壬生川駅(地価相場 42,550円/㎡)玉之江駅(地価相場 25,300円/㎡)伊予三芳駅(地価相場 27,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード