東京都八王子市戸吹町３３２番４(秋川駅・東秋留駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,200円
2017年01月01日に行った東京都八王子市戸吹町３３２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都八王子市戸吹町３３２番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 秋川、3,000m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中澤信頼氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中澤信頼 |
|---|---|
| 価格 | 56,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | バス圏及び交通利便性の劣る地域で、住宅需要が弱く、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、今後も閑静な住宅地として形成され、地価は弱含みの様相にあると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR五日市線秋川駅等を最寄とする市内北西部で、バス利用を必要とする最寄駅から距離を有する住宅地域。需要者の属性は、市内及び隣接市の第1次取得者層である。交通利便性が劣り値ごろ感はあるが、需要はやや弱めに推移している。市場の中心価格帯は50坪程度で、土地総額1000万円前後、新築戸建でも2000万円と窺える。 |
| 一般的要因 | 金融緩和等景気対策の効果が鈍くなり、都心商業地を除き、利便性の優劣で地価水準に影響を与えており、八王子市では一部下落の様相も見られる。 |
榎本清志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 榎本清志 |
|---|---|
| 価格 | 56,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | 市の北西部のバス便利用の地域であって、利便性にやや難があり、需給は弱含みが続いており、地域要因の変化は特に見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 特段の変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市の北西部、主として滝山街道に近接するバス便地域で、地域要因のよく似た秋川街道や陣場街道沿いの住宅地域も含まれる。需要者は地縁性を有する個人や建売業者等で、個人は居住目的の一次取得者が中心であるが、買い替え需要も見られる。中心となる土地価格は標準規模で坪15万∼25万円で、新築戸建住宅は1500万円∼2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 海外の不安定要因があるが、国内経済は概ね安定的に推移している。しかし、デフレは解消されておらず、個人消費、賃金ともに低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度708692 北緯 139度2948062 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
秋川駅(地価相場 122,500円/㎡)東秋留駅(地価相場 118,500円/㎡)武蔵引田駅(地価相場 104,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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