東京都八王子市宮下町５９５番４(東秋留駅・秋川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
66,500円
2016年01月01日に行った東京都八王子市宮下町５９５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都八王子市宮下町５９５番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 66,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 八王子、7,800m |
| 地積 | 131㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅に店舗等が混在する街道沿いの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西9.5m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
尾嶋隆博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 尾嶋隆博 |
|---|---|
| 価格 | 66,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成25年に全面開通した南方の新滝山街道の利用度が増している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当面現状維持程度で推移するものと予測する。地価水準の低い地域であり、概ね底這い圏で推移するものと予測されるが、平成28年4月に杏林大学（宮下町）が市外に移転予定であり、その影響が懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね市内北部のバス便の住宅地域及び街道沿いの住商混在地域である。郊外の街道沿いは繁華性等が低く、背後地域を含めて住宅地域化しており、主な需要者は、住宅取得目的の市内居住者等の一次取得者と考察される。近年地価水準の調整が進んだが、やや利便性の劣る地域であるため地価に反転傾向は見られず、概ね底這い圏内で推移している。土地は800∼1，200万円程度、戸建住宅は2，000万円台が市場の中心価格帯と考察される。 |
| 一般的要因 | 政策効果等による下支えはあるものの、一部に景気の減速感も見受けられ、不動産市場は利便性等に応じた選別化が進行している。 |
南陽政道氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 南陽政道 |
|---|---|
| 価格 | 66,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国道（滝山街道）沿いの住商混在地域であるが、都道（新滝山街道）の開通（平成25）もあり、店舗需要は減少傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの住商混在地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測されるが、商業系用途の比率は緩やかに低下するものと推察される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、八王子市北西部のバス便の住宅地域及び準幹線道路沿いの住商混在地域である。郊外の路線商業地域における需要は、大型店が出店可能な大規模な画地に限定される傾向があり、同地域の小規模な画地に対する店舗需要は低迷している。主な需要は住宅地としての需要となり、市内の一次取得者が主たる需要者である。土地は800万円∼1，200万円程度、新築戸建で2，500万円前後が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復、低金利の状態が続くなか、需要者層に一部広がりが見られるものの、市内の不動産市況は斑模様の状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7061064 北緯 139度3037555 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都八王子市高尾町１６７２番２東京都八王子市宮下町２９６番３東京都八王子市戸吹町１５４０番東京都八王子市川町２２０番東京都八王子市大和田町４丁目１８３９番４東京都八王子市美山町１０６９番２東京都八王子市高月町１１７１番２東京都八王子市楢原町１６０８番８東京都八王子市四谷町７３８番１東京都秋川市牛沼字清水２７９番３東京都秋川市野辺字宅地附２３７番５東京都あきる野市野辺字宅地附２３７番５東京都あきる野市雨間字澤田４１９番３東京都あきる野市牛沼字小松平５４２番１５東京都あきる野市二宮字森腰１１３３番４０東京都あきる野市野辺字横吹１１６３番１７
参考：近隣駅の地価相場
東秋留駅(地価相場 118,500円/㎡)秋川駅(地価相場 122,500円/㎡)熊川駅(地価相場 169,000円/㎡)拝島駅(地価相場 159,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード