岐阜県岐阜市菅生２丁目５番５(西岐阜駅・岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
69,000円
2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市菅生２丁目５番５(岐阜県岐阜市菅生２−５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県岐阜市菅生２丁目５番５ |
| 住居表示 | 菅生２−５−４ |
| 価格 | 69,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岐阜、4,000m |
| 地積 | 230㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が散在する区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野隆吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野隆吾 |
|---|---|
| 価格 | 69,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新興の住宅地域として、熟成度が高まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 各種店舗等への接近条件も良好な新興の住宅地域として熟成しつつあり、今後発展的に推移すると予測する。地価は、需給バランスから、横ばい乃至弱含み傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、岐阜市北西部、長良川以北の居住環境が良好な住宅地域である。土地区画整理事業で整備された区画整然とした住宅地域で、全体的に供給がやや過剰気味ではあるが、需要は比較的多い。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者及び買替需要者である。市場の中心価格帯は、規模にもよるが、更地で1400万∼1700万円、土地建物一体で3000万∼3500万円程度と推定される。 |
| 一般的要因 | 岐阜市の人口は微減傾向にある。住環境が良好な地域を中心に土地需要は回復傾向にあるが、全般に住宅地は弱含みが続いている。 |
寺村建一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺村建一郎 |
|---|---|
| 価格 | 68,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 河川に近いという減価要因はあるが、区画整理済の住宅地域で、隣接する県道寄りについては商業施設の熟成が顕著である。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理を経た新興住宅地域である。バス通りを挟んで飲食店舗の出店が多く大縄場大橋経由で市街地とのアクセスも良好な反面、長良川が近く水害に対する警戒感も残る。今後も宅地利用が熟成していく地域と予測する。 |
| 市場の特性 | 川北、環状線周辺島小校区内の状況類似住宅地域等からなる同一需給圏を判定した。同校区は区画整理以降、新興住宅・児童数が急増してきた地域であるが、近年、南部と比べ供給過剰傾向が続いている。本件では、環状線西側を含めて事例を収集したが、土地の取引規模は200㎡前後。底地事例を除くと、不動産業者、法人が購入者となる場合も含め、土地のみの中心価格帯は1000∼1200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 市全体で人口減少、特に生産年齢人口の減少が続く中、新興住宅の供給が続いた地域では高齢化率20％以下を維持している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4233396 北緯 136度732016 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)田神駅(地価相場 58,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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