岐阜県岐阜市大菅北２１番１６(西岐阜駅・穂積駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,100円

2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市大菅北２１番１６(岐阜県岐阜市大菅北２１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,100円/㎡としました。

岐阜県岐阜市大菅北２１番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県岐阜市大菅北２１番１６
住居表示大菅北２１−１５
価格68,100円/㎡
交通施設、距離西岐阜、1,900m
地積130㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中、農地も見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格67,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鏡島地区の既存の住宅地域。農地等を中心に宅地への転用も徐々に進捗しているが、旧市街地の周辺に有り、発展性は乏しい。
地域要因の将来予測市街地周辺の交通の利便性がやや劣る住宅地域。農地も多く、低層住宅地域として穏やかに熟成しつつある。JR西岐阜駅からもやや遠く、近時での取引きはやや弱い。地価はやや弱含みで推移していると予測される。
市場の特性同一需給圏は主にJR西岐阜駅などを最寄り駅とする市街地周辺の住宅地域全般。需要者の中心は、鏡島地区に地縁、血縁を有する居住者や法人の他市内への勤労を目的とする一次取得者層など。近隣地域は分譲住宅は散見されるものの、市橋地区に比べ、利便性が劣る為、取引も少なく、買い手需要は弱い。この為、市場の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、新築戸建住宅で総額25百万円前後が主体と推定する。
一般的要因米国のTPP離脱を背景に、アベノミクスの行方に不透明感が出てきた。消費税増税も労働力の減少と高齢化等で低空飛行が懸念される。

水野雅文氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅文
価格68,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鏡島地区の農地も残る既存の住宅地域。駅近の市橋地区の影響を受けて、小規模宅地開発が進捗している。
地域要因の将来予測市郊外の混在住宅地域。農地も見られるが近年、既存の住宅地域に隣接介在して、小規模分譲地や共同住宅適地として熟成しつつある。地価上昇中の市橋地区等の影響を受け、地価は横ばい傾向に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主としてJR西岐阜駅を最寄り駅とする住宅地域で、小規模宅地開発が進捗している。需要者の中心は、鏡島地区に地縁、血縁を有する居住者や法人のほか、市内や名古屋市方面へに就労する一次取得者層である。大菅北地区では開発適地が限られ、潜在需要は高いが、取引は少ない。現在は、大菅南地区での小規模分譲地開発が盛んである。市場の中心となる価格帯は、新築戸建で総額30百万円から35百万円の取引が主体である。
一般的要因コアとなる産業がない。人口減少や高齢化率が上昇している。市は、東海環状自動車道IC周辺の工場用地の開発や中心市街地再開発に注力している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4050251
北緯 136度7070981

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西岐阜駅(地価相場 62,150円/㎡)穂積駅(地価相場 66,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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