神奈川県小田原市風祭字中瀬２３５番(風祭駅・入生田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
87,300円
2017年01月01日に行った神奈川県小田原市風祭字中瀬２３５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市風祭字中瀬２３５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 87,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 風祭、110m |
| 地積 | 243㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い旧東海道沿いの住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉本隆司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本隆司 |
|---|---|
| 価格 | 87,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 風祭駅から徒歩圏内の旧来からの住宅地域であるが、地縁的選好性等から需要は弱く地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 風祭駅から徒歩圏内の旧来からの住宅地域で、特段の変動要因はなく今後とも比較的良好な住環境を維持するものと予測する。最寄駅に近接しているが需要は弱く下落幅は拡大傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は酒匂川以西の各駅を駅勢圏とする小田原市の住宅地域である。需要者の中心は小田原市及び隣接市町に居住する一次取得者等である。人口減等から新規の大規模開発はなく、小規模開発、既存敷地の分割による供給が大部分である。近隣地域の需給動向は、徒歩圏内であるが地縁的選好性、画地規模から市況は低迷している。市場で中心となる価格帯は土地130㎡程度で1200万∼1400円程度、新築の戸建住宅で2300∼2700万円程度である。 |
| 一般的要因 | 住宅地、商業地とも全般的に需要は弱含みで、利便性等による選別化が更に進み、人口減少、小田原市の地理的位置等から、未だ下落基調である。 |
和田智弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 和田智弘 |
|---|---|
| 価格 | 88,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的画地と比較し、北西向きだが、北向きの画地との差は生じない。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの既成住宅地域であり、地域的特性には特段の変動は見られないが、地域全体の需要が弱いため、依然として地価は下落が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い旧東海道沿いの既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅には近いが、付近に崖地等も見られることから需要は低迷しており、やや大きな地価の下落も継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市西部の各鉄道駅勢圏の住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する近隣居住者や周辺市町に居住する一次取得者等となる。圏内は多くを山や海に囲まれているため傾斜地が多く、利便性もやや劣るために総じて人気は乏しく、需要も弱含み傾向にある。画地規模がまちまちなため一括りにはできないが、市場の中心価格帯は、150㎡程度の土地では1，000万円∼1，500万円程度であり、新築の戸建住宅は2，400万円前後である。 |
| 一般的要因 | 小田原市の取引件数はほぼ横ばい、取引価格は一部を除いて下落傾向にある。景気回復の影響も見られず、需給動向は総じて弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2459293 北緯 139度127471 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市早川字西組７４番イ神奈川県小田原市板橋字大谷津９６８番３神奈川県小田原市板橋字藪田１５５番９神奈川県小田原市板橋字古大門９３２番４神奈川県足柄下郡箱根町湯本字山崎下１０２番６
参考：近隣駅の地価相場
風祭駅(地価相場 130,000円/㎡)入生田駅(地価相場 130,000円/㎡)箱根板橋駅(地価相場 120,250円/㎡)早川駅(地価相場 130,000円/㎡)箱根湯本駅(地価相場 92,900円/㎡)小田原駅(地価相場 130,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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