兵庫県たつの市揖保川町半田字椿９５３番９(本竜野駅・竜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市揖保川町半田字椿９５３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

兵庫県たつの市揖保川町半田字椿９５３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市揖保川町半田字椿９５３番９
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離竜野、3,400m
地積136㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ小規模な既成住宅地域
前面道路の状況東4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、中心市街地からやや離れていることから、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測小規模の開発により形成された住宅地域であり、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、中心市街地からやや離れた位置にあることから住宅需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はたつの市及び隣接市町の郊外の住宅地域である。需要者は地元の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや地縁者間の取引が主であり、圏外からの転入者は限定的である。供給は空家や未利用地が増加しており、取引量は少ない。類似地域内の需給動向は、全体的に低調で、中心市街地から離れるにつれて需要はさらに弱まっている。中心価格帯は、土地で500万円程度である。
一般的要因人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。

一色かつみ氏による調査レポート

不動産鑑定士一色かつみ
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因開発後、相当期間の経過する郊外住宅地域であり、新興の住宅地域に比べ選好性が低く、地価は弱含みに推移している。
地域要因の将来予測市中心部から離れ、農地の中に小規模開発された住宅地域であり、特段の変動要因も見られず、当面現状維持で推移するものと予測する。郊外住宅地域の需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の郊外の住宅地域。需要者は同一需給圏内居住者の世帯分離やUターン等に伴うものが中心で、外部からの転入は少ない。成熟した住宅地域であり、需給ともに低調である。価格帯は、規模にもよるが、土地のみ並びに中古住宅ともに500万円前後∼800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因利便性の良い市内中心部の人口は増加傾向にあり住宅取引も多いが、郊外では高齢化、人口減少が続き、空き家も増え、地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8506051
北緯 134度5377774

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県揖保郡揖保川町神戸北山字才茂治８８番４兵庫県揖保郡揖保川町黍田字ミクリ１３３番３兵庫県揖保郡揖保川町黍田字口入４０番兵庫県揖保郡揖保川町半田字椿１０２４番２兵庫県揖保郡御津町苅屋字東屋敷７１３番兵庫県揖保郡御津町苅屋字午新屋敷３７３番ほか１筆兵庫県揖保郡御津町朝臣字加家３０２番２ほか１筆兵庫県揖保郡御津町岩見字源次郎３１２番２兵庫県龍野市龍野町中霞城１４９番３兵庫県龍野市龍野町末政字前田１４１番１兵庫県龍野市龍野町堂本字上長塀３０番５ほか１筆兵庫県龍野市揖保町西構字樋１７８番４兵庫県揖保郡新宮町新宮字横枕４９０番２兵庫県揖保郡新宮町井野原字畑田下１３９番３兵庫県揖保郡新宮町下野田字東大佐８７番１兵庫県揖保郡揖保川町正条字榎ケ坪６５１番３福岡県粕屋郡新宮町大字下府字六ノ坪３０２番６福岡県粕屋郡新宮町大字下府字古川１６２１番１３兵庫県揖保郡揖保川町片島字宮ノ西９０６番１８５兵庫県揖保郡揖保川町正条字黒ケ坪４６１番兵庫県揖保郡揖保川町山津屋字川クラ５番１外兵庫県揖保郡揖保川町浦部字鵜野目１９３番１０外兵庫県揖保郡御津町釜屋字北浜新田５００番６外兵庫県龍野市龍野町堂本字板田３１９番８兵庫県龍野市龍野町日山字新田３８番３０兵庫県龍野市龍野町富永字小川原１６１番３外兵庫県龍野市龍野町下川原２７番外兵庫県龍野市揖西町中垣内字重蓮寺甲１４７１番１２９兵庫県揖保郡新宮町新宮字東河原１０１９番２兵庫県たつの市揖保川町半田字椿９５３番９兵庫県たつの市龍野町堂本字板田３１９番８兵庫県たつの市龍野町富永字古川７７０番６外兵庫県たつの市揖保町山下字川田２１３番５兵庫県たつの市新宮町新宮字西町１５７番１７兵庫県たつの市御津町釜屋字北浜新田５００番６外兵庫県たつの市龍野町富永字小川原１６１番３外兵庫県たつの市龍野町下川原３９番１５外兵庫県たつの市揖西町中垣内字重蓮寺甲１４７１番１２９兵庫県たつの市龍野町中霞城１５１番兵庫県たつの市龍野町堂本字板田３１９番８兵庫県たつの市龍野町日山字新田３８番３０兵庫県たつの市揖保川町半田字椿９５３番９兵庫県たつの市龍野町大道字古三味３７４番３外

参考：近隣駅の地価相場

本竜野駅(地価相場 57,050円/㎡)竜野駅(地価相場 56,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード