地域要因

生活利便性は高く、店舗併用住宅も散見される住宅地域ではあるも、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動はなく、当面、ほぼ現状のままで推移するであろうが、交通接近、生活利便性等に恵まれているため、当区内での需要は比較的堅調に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、投資採算に適う共同住宅を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に住環境が良好であるため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。需要選好性が全般的に劣る西成区内に位置しながら利便性や住環境の優位等に対する値頃感から地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に試算された。これは住宅家賃が総額で頭打ちになることを原因とするものである。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反映しており、規範性が高い。投資目的よりは自用目的の需要選好性が高い地域であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域は帝塚山エリアの西側に位置した、概ね良好な住環境を形成する住宅地域である。利便性に特段の難はなく、地価も緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、今後も現況を維持すると思料する。快適性が比較的良好で利便性にも難はなく、一定の需要が見込めることから、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は、戸建住宅を中心とした、自用の居住目的での取引が中心である。したがって、需要者は収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準に、収益価格を参酌して、代表標準地の価格についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域として熟成しているが、利便性の高い住宅地域として、需給は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引が成立している。一方、共同住宅も散見されるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、前年度価格からの検討も踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西成区の中にあって比較的人気のある利便性の良好な住宅地域であり、地価は横ばい傾向であり、地域要因については特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は熟成した住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価水準は周辺住宅地の取引動向等から見て横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、大部分が小規模一般住宅であり、自用目的での取引が中心である。比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・試算・検討し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が志向される地域であることから低めの試算結果となった。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住居系及び業務系用途の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

特に大きな地域変動要因はないことから、当面は概ね現状のまま推移するものと予測される。当該地域の取引動向、近年の経済情勢の影響等により、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、小規模工場、店舗等が混在する住宅地域であり、近隣を含む周辺には賃貸用共同住宅も存する。当該地域内においては、自用目的の取引が支配的であるため、需要者は居住の快適性、利便性等を重視して行動する傾向が強く、収益性に対する着目度は低い。従って、近隣地域内の取引目的等を総合的に勘案し、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

上町台地の西端に位置し、高級住宅地として古くから富裕層に人気がある。地価は引き続き上昇気配で推移している。

地域要因の将来予測

閑静な高級住宅地域として関西圏の富裕層に人気が高く、今後とも現状を維持するものと考えられる。堅調な需要に支えられて地価水準は微増傾向が暫く続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件も見られるが自用の居住目的での取引が中心で関西圏でも有数の優良住宅地として快適性を重視する地域のため収益価格の説得力は弱いと判断し、市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、類似する他の標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区が整然とし、当区内においては居住環境に恵まれた住宅地域を維持しており、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域においては格別の地域要因の変動はなく、当面、現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については、周辺住宅地の取引動向等から判断して、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内には収益マンションも散見されるが、自用の戸建住宅の取引が中心である。本件評価では、比準価格については多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。収益価格については、収益性よりも居住の快適性・利便性が指向される地域であることからやや低めの試算結果となった。よって、本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測される。当地域の需給動向を受けて、地価は概ね横這いで推移するものと考えられる。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺には戸建住宅のほか共同住宅等も見られるが、既成住宅地で自用目的の取引が多く、市場参加者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視する傾向にある。本件においては、市場の特性を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅、工場等の混在の程度、周辺地域の動向等に特に変化は見られない等より、当該地域における地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、共同住宅、中小規模工場等が混在する住宅地域であり、当該地域内には収益用不動産も存するが、取引目的は専ら自用目的が中心である。よって、当該地域内における需要者の収益性に対する着目度は低くいため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。本件では近隣地域の取引目的等を総合的に勘案の上、比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。