地域要因

駅に近い幹線沿いで、良好な投資環境を背景にオフィス素地需要のほか、利便性を生かしたマンション素地需要も高く、需給は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、駅に近接する谷町筋沿いの商業地域で、事務所需要は本格回復には至ってはいないが、住居系の需要は比較的旺盛である。ただし、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

 現状では事務所用途が多いものの近年は周辺でマンション建設が増加しており、自用・賃貸用双方の取引が認められる。類似地域内の取引事例を採用した比準価格は実証的で市場の実態を反映しており、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが想定要素等を含む。需要者、価格形成過程及び手法の特徴等を考慮し、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「文教の街」天王寺区の住宅地域である。マンション需要は依然として高いが、適地の供給が少ないことから、需給は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはマンションが多く、開発素地需要も旺盛なことから、標準地と同程度の規模では分譲マンションの素地としての取引が主となる。したがって、マンション適地の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映しており、デベロッパーの投資採算性を反映した開発法による価格も説得力が高い。そこで開発法による価格及び比準価格を相互に関連付け、他の標準地との検討及び近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性，居住環境等に優れた住宅地域であり、ファミリー層を中心に旺盛な取得需要を有している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別の変動は認められず、暫くは現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅のほか、共同住宅等も見られる住宅地域であるが、需要の中心は生活利便性や居住環境等に着目した自用目的の取引である。また、本件では、地域の標準的画地規模等を踏まえ、共同住宅等の建築・賃貸を前提とした投資採算性等をも勘案した結果、収益還元法の適用を断念した。従って、価格牽連性を有する代表標準地との均衡に留意の上、対象不動産に係る市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅や商店街に近い利便性の良好な住宅地域である。市況は良好で需要は安定して推移しており、地価水準はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、小規模の店舗併用住宅等が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域である。特段の変動要因は認められず、現状のまま推移するものと予測する。利便性の高さから地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、併用住宅、一般住宅等が混在する空堀商店街近くの住宅地域である。比準価格は、類似地域における取引事例より求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。また地域周辺の街路条件が良い所では賃貸マンション等の収益物件も見られることから、収益性を反映した収益価格は、想定事項はあるが理論的価格として考慮すべきある。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィスビルの需要に大きな変化はないものの、利便性の高い幹線沿いにあり、マンション素地としての需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付共同住宅等が幹線道路沿いに建ち並ぶ商業地域として熟成しつつあり、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。地価水準は、引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はなく、周辺においてマンション建設がみられる程度である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は認められず、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、収益性を前提とした不動産取引は増加傾向にあるものの、試算過程において想定要素が多く介在するため収益価格の精度には限界がある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。