地域要因

東海環状自動車道の建設が急ピッチで進んでおり、工場の立地も順調に推移している事から、地価下降率は縮小するとみられる。

地域要因の将来予測

周辺地域限定範囲の顧客消費の地域であり、収益性・繁華性は減退傾向にある。特段有効な土地利用収益的改善も窺えず、今後とも収客力は減退で推移し地価は弱含みと予測される。

価格決定の理由

賃貸店舗等の収益物件の取引は殆どなく、自用目的での取引が中心であり収益性に基づく価格形成が未成熟な地域であるため収益価格の価格規範性は十分でない。一方比準価格は、関連する地域の取引事例を検討し求められた実証性ある価格である。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東海環状自動車道の建設が急ピッチで進んでおり、工場の立地も順調に推移している事から、地価下降率は縮小するとみられる。

地域要因の将来予測

古くからの居住者を中心とする既成住宅地域のため、地域への人口の参入等の移動はほとんどなく、地域社会の基盤が弱体化しつつある。地価は下降動向で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺地域に収益物件は少なく、対象標準地の画地状況などから共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心であることから関連する同種別の取引事例を検討し求めた比準価格は、市場の特性を反映した信頼性ある価格である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東海環状自動車道の建設が急ピッチで進んでおり、工場の立地も順調に推移している事から、地価下降率は縮小するとみられる。

地域要因の将来予測

既存分譲型の住宅を主体とする地域であり、主要地方道にて員弁方面に利便を示す住宅形成から漸次地域基盤衰退にて推移するものと予測され、このことから地価も弱含みで推移している。

価格決定の理由

周辺に共同住宅もみられるものの経済合理的な賃貸住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であることから、関連する地域の取引事例を検討し求めた比準価格は、実証性があり市場の特性を反映した価格である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の農家集落地域で、特別な変動はなく、需要は低迷しており、地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の農家集落地域で、土地利用にほとんど変化はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。不動産需要の乏しい地域であるため、地価の下落は暫く続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域の農家集落地域で自用目的での取引が主であり、比準価格はいなべ市及び隣接市町で近隣地域と類似の集落地域内の事例を採用し、市場の特性を十分反映したものである。一方、近隣地域は集落内で貸家に対する需要が見込難いため収益価格は試算しない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺では小規模開発等による住宅地供給は続いており、街路条件や立地条件に劣る既成住宅地に対する需要は弱い。地域内に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域内に大きな変動要因はなく、概ね現状での地域推移が見込まれる。周辺では小規模開発等により利便性の高い住宅地等の供給もあるため、当該地域の需要はやや低位であり、低調な推移が見込まれる。

価格決定の理由

標準地は画地規模が167㎡と小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域は、自己使用目的の取引がほとんどであり、居住の快適性や利便性が重視される住宅地域である。需要者は、市場での取引価格水準を重視して行動するものと考える。よって、類似性の高い取引事例との比較により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

圏内の路線商業地域との競合もあり、店舗の新規立地等も見られず、需要は弱い状態が続いている。地域内に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、大型商業施設を中心とする商業地域であり、新規賃貸経営を目的とした土地取引は希薄で、市場での取引価格水準を重視した価格形成が認められる。比準価格は、類似性のある幹線沿いの商業地域の取引事例を中心に選択し、これとの比較により求めており、規範性は高い。従って、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。