地域要因

地元資本の小規模店舗が多く、大規模店舗や郊外型店舗に対抗できないため、店舗、事業所の転出、廃業等により混在住宅地域化しつつある。

地域要因の将来予測

電鉄黒部駅近くの旧来型の商店街であり、人の行き来が少なく、駐車場もないので、郊外型店舗との競合等より今後も衰退傾向で推移すると予測する。地価は今後もこれまでと同様に下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模店舗や店舗併用住宅等を中心とした自社ビルが多く、自用目的の取引がほとんどであるため、比準価格は信頼性のある取引事例から試算することができた。一方、収益物件は少なく、また投資に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は比準価格と比較しかなり低位に試算された。したがって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性等が良好でかつ人気の学校区であることから、住宅団地の分譲が周辺で行われている。

地域要因の将来予測

桜井小学校や中心部に比較的近い利便性等の良好な住宅地域である。当該地域に格別の変動要因はないので今後も現状を維持すると予測する。利便性等が良く人気の住宅地のため地価は今後も安定傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパートが見られる住宅地域で自己使用目的の取引が主である。アパート用地に対する需要があまりないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は現実に生起した取引事例から求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地が一時大量供給されたが、旺盛な需要からだぶつき感に解消が見られる。

地域要因の将来予測

中央小学校に近い住宅団地である。同校区は人気の学校区で住宅団地開発が多数行われているので近隣・周辺地域一帯は住宅地域としてより熟成していくと予測する。安定した需要から地価は今後も横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引のほとんどは自己住宅の建築を目的としたものである。このため標準地が存する地域一帯は収益性を重視する地域ではないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地縁性の強い海沿いの住宅地のため転入者が少ないので不動産需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅の多い地縁性の強い住宅地域である。アパート等の賃貸物件は少なく自己住宅の建築を目的とした取引が大半のため賃貸市場が成熟していないことから収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。