地域要因

同一路線沿いに食品スーパーを核とする複合商業店舗が建設中であるが、近隣地域への波及効果は期待できない。

地域要因の将来予測

やや繁華性を欠くものの、県道沿いの路線商業地域として概ね熟成しており、現状維持で推移するものと予測するが、同一路線沿いに複合商業店舗ができるため、商業地域としての相対的地位の低下が懸念される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性が高い商業地の取引事例を広域的に収集し、比較検討のうえ試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。一方、当該地域周辺では賃貸店舗等も見られるが、収益物件を新築する場合の投資効率は非常に悪く、賃貸建物の建築を前提とした土地取引はほとんどないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。臨海部に近い農家住宅を主体とする地域であり、土地利用の変化は乏しく、高齢化が進行している。

地域要因の将来予測

農家住宅地域として熟成しており、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、高齢化等に伴う土地需要の減退により、当面の地価は弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

農家住宅を主体とする地域であり、共同住宅等の賃貸需要はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、明和町内の取引事例は不足したものの、規範性が高い農家住宅地の取引事例を広域的に収集して試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。駅に近い既成の中規模住宅団地であり、一定の土地需要は認められる。

地域要因の将来予測

空地は残るものの戸建住宅主体の住宅団地として概ね熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測するが、新興住宅地域等との比較において、住宅地域としての相対的地位は低下傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

自己利用の戸建住宅を主体とする熟成した住宅団地に存し、画地規模の面からも一般的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、代替競争関係が強い住宅団地内に存する取引事例を中心として試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの住宅地域で、周辺市町等からの転入は限られているという状況にあって、宅地需要は低く、地価動向としては、下落傾向が続いてきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の住宅地域で、賃貸需要が相当低い地域であるため、原価法とともに収益還元法も適用することができなかった。取引事例比較法による比準価格については、一応玉城町内の類似地域における取引事例価格から試算した価格で、試算値間の開きがやや大きかったものの、比準内容等を精査して判定したものでもあるので、市場の実態を一応反映した価格が試算できていると思う。よって一応市場性を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。