地域要因

東海環状自動車道西回りルートの整備により広域アクセスが充実。横曽根工業団地完売後も工場用地確保に向けた取り組みが進められている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域を含め周辺は自己所有目的の工場が大半であり、対象標準地と同程度の規模を有する賃貸工場による事例は見出せず、賃料水準が把握できないため収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は西濃圏域の大中規模工業地より査定し、市場の実態を反映した価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

市街地中心部に比較的近い住宅地域で利便性は比較的良好な地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持して静態的に推移すると予測する。地価は、弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域で、賃貸市場が未成熟であること等から経済合理性に見合う共同住宅の想定は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。自己使用目的の取引が支配的な居住の快適性を重視する住宅地域であるため、実際の成約事例から求めた比準価格は信頼性が高い。本件は、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

大垣市南部郊外の住宅地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。郊外の住宅地に対する需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、土地取引は自己使用目的のものが大半で、収益目的のものはほとんどない。標準地の画地規模で共同住宅を想定することは困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似性が高い事例を採用して試算しており、信頼性が高い。本件は、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

顧客分散、商業地域としての相対的地位の低下により地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、周辺の海津市や垂井町及び関ケ原町の商業地及び住商混在地の取引も採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は個人事業者の自用店舗や店舗併用住宅が中心であり、収益物件の取引はほとんど見られず、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域周辺において小規模な宅地開発が散見される程度であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に農地も残る住宅地域である。特別な変動要因はなく、当分の間、現状維持で推移していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては自用目的のものがほとんどである。周辺には節税目的で自己所有地に建てられたアパートなどが散見されるが、収益物件の取引は稀であり、収益価格は、精度が劣る。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。