岐阜県養老郡養老町高田字高村内６３４番７外(美濃高田駅・養老駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,700円

2017年01月01日に行った岐阜県養老郡養老町高田字高村内６３４番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,700円/㎡としました。

岐阜県養老郡養老町高田字高村内６３４番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岐阜県養老郡養老町高田字高村内６３４番７外
住居表示 
価格26,700円/㎡
交通施設、距離美濃高田、650m
地積188㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農地の中に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

片山恵津子氏による調査レポート

不動産鑑定士片山恵津子
価格26,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に目立った変動は認められない。
地域要因の将来予測市街地中心部に比較的近い住宅地域で利便性は比較的良好な地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持して静態的に推移すると予測する。地価は、弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は養老町及び隣接大垣市、不破郡垂井町等の住宅地域である。特に価格牽連性が認められるのは、市街地中心部周辺の住宅地域である。需要者は地縁性を有する個人が大半で、圏外からの転入者は少ない。養老町内では比較的利便性が良好な地域であるが、居住の快適性等で大垣市郊外の住宅地に劣後するため、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は土地のみでは400万円∼700万円程度、新築戸建物件で1900万円∼2200万円程度と把握する。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均を上回っている。大垣市等への流出もあり、不動産需要は低迷している。

安田聖子氏による調査レポート

不動産鑑定士安田聖子
価格26,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便施設への接近性が良好な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、供給物件が少なく住宅地取引は低調に推移している。
地域要因の将来予測利便施設への接近性が良好な住宅地域であり、町内での需要の程度は相対的に高いが、地域要因に格段の変化はなく、全般的な住宅地需要の縮小から地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は養老町及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は当該地域に地縁性を有する町内居住者等の一次取得者層である。利便施設への接近性が比較的良好であるが、大垣市郊外の割安な住宅地へ需要が流出する傾向にあり、不動産取引は全般的に低調に推移している。新規の宅地分譲は少なく、中心価格帯は見出しにくい状況にあるが、取引の中心は土地400万∼800万円程度、新築戸建は1600万∼2300万円程度と把握する。
一般的要因町内で高速道路ICの工事が進行している一方、少子高齢化、地域経済の停滞による転出から人口は減少傾向であり宅地需要は低迷。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3085796
北緯 136度5577776

参考：該当物件周辺マップ

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岐阜県養老郡養老町高田字町１４１番１岐阜県養老郡養老町押越字村前１２３８番１外岐阜県養老郡養老町押越字北河原５７８番３

参考：近隣駅の地価相場

美濃高田駅(地価相場 26,700円/㎡)養老駅(地価相場 32,300円/㎡)烏江駅(地価相場 37,900円/㎡)大外羽駅(地価相場 34,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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