地域要因

地域要因に変動は見られない。中心市街地に位置するため利便性は良好であるあるが、弱含みな需給動向を反映して地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

中心市街地の住宅地域であり、今後も現状で推移すると予測する。地価動向については、人口減や沿岸部付近に所在する住宅地の選好性の低さを反映して微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内及び周辺地域においてはアパート等も見られるが、主たる需要者は居住の快適性及び利便性等に着目して取引相場を基に価格を決定しており、収益性と地価との相関関係は低い。また収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って信頼性が高く価格牽連性を有する取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域への顧客流出傾向に歯止めがかかっていない。臼杵市は城下町地区などの町並み保存に力を入れ、観光振興を図っている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。自営店舗が多いため投資総額に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住人口の減少や高齢化の影響、津波懸念等により住宅地需要は細っている。また、新規の住宅地需要は利便性の良い分譲住宅地域に移行している。

地域要因の将来予測

古い分譲住宅団地で臼杵市中心市街地からやや離れていることや居住人口の減少、津波懸念などから宅地需要は減退しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。旧来からの住宅が殆どであり、圏外からの需要は少なく需要は低調に推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。周辺の高台に位置する住宅地と比較して選好性は低く、地価は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等も散見されるが、節税対策や遊休地利用目的の物件が多く、収益性と地価との関連性は希薄である。また収益価格については土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。一方比準価格は、規範性及び信頼性を有する取引事例を基に比準して求めており、説得力を有する価格となった。従って比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道502号沿いの野田地区に郊外型店舗の集積が進みつつあり、商業的求心力が徐々に高まってきている。

地域要因の将来予測

路線商業地域として郊外型店舗が集積しつつあり、商業的求心力は市内の他の商業地域と比較して高まっている。人口減少や高齢化などの影響も有るため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。投資総額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量は比較的多いほか、街路条件、立地条件も良好なため、商業地域としての熟成度は高まりつつある。

地域要因の将来予測

店舗等が増えつつある路線商業地域であり、今後も熟成度を高めていくと予測する。地価については、底値感はあるが商圏人口の減少に歯止めがかからず、微減傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内においては自用物件が大半を占めるため、収益資料の収集に限界があり収益価格の説得力は欠ける。一方、比準価格は、商業地の取引事例が少ない中、規範性の高い取引事例を採用することができ、各事例地の地域性を分析検討のうえ適切に補修正等を行い求めており説得力を有する。従って市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。