大分県臼杵市大字市浜字茶屋側６２４番１４(上臼杵駅・臼杵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,600円

2017年01月01日に行った大分県臼杵市大字市浜字茶屋側６２４番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。

大分県臼杵市大字市浜字茶屋側６２４番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県臼杵市大字市浜字茶屋側６２４番１４
住居表示 
価格33,600円/㎡
交通施設、距離上臼杵、1,400m
地積186㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動は見られない。旧来からの住宅が殆どであり、圏外からの需要は少なく需要は低調に推移している。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。周辺の高台に位置する住宅地と比較して選好性は低く、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は臼杵市中心市街地乃至郊外部の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有し、当市に居住する自己使用目的の個人であり、圏外からの転入者は少ない。利便性、居住環境とも概ね普通であるが、周辺の高台に所在する住宅地と比較して選好性は劣るため、地価は依然微減傾向にある。土地は200㎡程度で総額600万∼700万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因県平均を大きく上回る率で人口が減少している。郊外部を中心に過疎化、高齢化が進んでいるため、住宅地需要は全般的に弱含みにある。

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少や津波懸念の他、新規の宅地需要は利便性の良い分譲住宅地域に移行している。街区整備が遅れた住宅密集地の需要はやや弱く推移している。
地域要因の将来予測在来住宅地域で道路幅員が狭く住宅が密集しているため、宅地需要は生活利便性の良い江無田地区や野田地区周辺の住宅地へ流れている。そのため、近隣地域の地価は下げ止まりながらも弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、市浜地区を中心に江無田地区や戸室地区の住宅地域一帯。典型的需要者は、臼杵市内に勤める中堅所得者層と判断する。市浜地区は街区整備が遅れた住宅密集地域が多く、その中にミニ開発された住宅地も見られる。近年は南海トラフ地震に伴う津波被害懸念が生じており、臼杵消防署は平成25年に丘陵部に移転した。土地の取引規模は200∼250㎡、土地総額で600∼800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1129705
北緯 131度786793

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県臼杵市大字臼杵字本町６２５番外大分県臼杵市大字江無田字北側２５１番大分県臼杵市大字井村字荒後２０４６番３外大分県臼杵市大字市浜字本田川１７７番１５大分県臼杵市大字福良字屋敷余リ１２９番４外

参考：近隣駅の地価相場

上臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)熊崎駅(地価相場 44,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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