大分県臼杵市大字臼杵字洲崎７６番６(臼杵駅・上臼杵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,600円

2017年01月01日に行った大分県臼杵市大字臼杵字洲崎７６番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,600円/㎡としました。

大分県臼杵市大字臼杵字洲崎７６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県臼杵市大字臼杵字洲崎７６番６
住居表示 
価格42,600円/㎡
交通施設、距離臼杵、950m
地積274㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

原勝海氏による調査レポート

不動産鑑定士原勝海
価格42,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動は見られない。中心市街地に位置するため利便性は良好であるあるが、弱含みな需給動向を反映して地価は微減傾向にある。
地域要因の将来予測中心市街地の住宅地域であり、今後も現状で推移すると予測する。地価動向については、人口減や沿岸部付近に所在する住宅地の選好性の低さを反映して微減傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は臼杵市中心市街地乃至近郊部に所在する住宅地域。需要者の中心は当市に居住する自己使用目的の個人であり、圏外からの転入も見られる。住環境・利便性ともに良好ではあるが人口減等の社会的要因により、中心市街地の住宅地においても需要は依然弱含みである。土地は150㎡∼300㎡程度で総額600万円∼1，300万円程度、新築の戸建物件は2，500万円∼3，000万円程度が取引の中心である。
一般的要因県平均を大きく上回る率で人口が減少している。郊外部を中心に過疎化、高齢化が進んでいるため、住宅地需要は全般的に弱含みにある。

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格42,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住人口の減少や高齢化の影響により住宅地需要は細っている。また、新規の住宅地需要は利便性の良い分譲住宅地域に移行している。
地域要因の将来予測住宅地の新規需要は江無田地区や野田地区周辺の分譲住宅地域に移行している他、津波懸念や居住人口の減少の影響もあり、地価は下げ止まりながらも弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、祇園地区や城北地区を中心に、臼杵川以東で中心市街地沿岸部に位置する住宅地域一帯。典型的需要者は、臼杵市内に勤める中堅所得者層と判断する。同地域は、臼杵市内でも比較的優良な住宅地域を形成しており、生活利便性も良い。近年は南海トラフ地震に伴う津波被害懸念が生じており、臼杵消防署は平成25年に丘陵部に移転した。土地の取引規模は200∼300㎡、土地総額で850∼1200万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1255477
北緯 131度8054549

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)上臼杵駅(地価相場 44,600円/㎡)熊崎駅(地価相場 44,600円/㎡)下ノ江駅(地価相場 32,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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